El euríbor fija en el calendario cuándo caerán los precios de los pisos

La subida del euríbor no solo traerá un encarecimiento de las cuotas hipotecarias, si no que provocará el enfriamiento del mercado inmobiliario. 

El incremento del principal índice de referencia de las hipotecas a tipo variable, que ya ha roto la barrera del 2 por ciento en tasa diaria, supondrá un endurecimiento de las condiciones de financiación que amortiguará prácticamente la revalorización de la vivienda vía inflación. 

Los analistas de Bankinter calculan que los precios de la vivienda se moderarán un 1 por ciento tanto en 2022 como en 2023, frente a la subida del 6,4 por ciento que se anotaron a finales de año. 

Por su parte, María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa, cree que no habrá caídas este año por el desajuste de la oferta y la demanda, para quizá empezar a ver descensos en el precio de la vivienda a partir de 2023. 

Enfriamiento del mercado inmobiliario 

Dos serán los factores claves que afectarán el mercado inmobiliario en los dos próximos años.

Por un lado, un euríbor al alza, que amenaza con cerrar septiembre en el 1,9 por ciento frente al –0,492 por ciento de hace un año. 

Esto supondrá que los clientes que revisen sus créditos hipotecarios con el cierre de septiembre, que actualmente se encuentra en el 1,910 por ciento, verán como sus cuotas suben entre 150 y 330 euros más al mes (entre 2.000 y 3.000 euros dependiendo de la cuantía del préstamo y los años que quedan por pagar). 

Del otro, un endurecimiento de las hipotecas a tipo fijo, que ya superan ampliamente un tipo de interés por encima del 2,5 por ciento y se acercan al 3 por ciento. 

Precisamente, Ferran Font, director del servicio de estudios de Pisos.com explica que "el encarecimiento de la financiación provocará cierto retraimiento en la demanda, y por lo tanto, la estabilización en los precios, que si bien no han subido de forma desaforada, sí que han mostrado gran dinamismo, hasta el punto de situar muchas capitales en niveles de precios previos a la crisis de 2008". 

La moderación del precio de la vivienda también se verá afectada por una menor tasa de ahorro, que se disparó durante el año de la pandemia por los confinamientos. 

Esta tasa de ahorro se verá impactada como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación.  

Los analistas de Bankinter también prevén que las transacciones retrocederán, tras alcanzar registros no vistos desde 2007.  

El papel de la inflación 

La inflación también tendrá efectos negativos en el sector inmobiliario, no solo afectará a la revalorización de activos.

"Con una inflación que ya lleva dos meses seguidos marcando una tasa de dos dígitos, la recesión es una amenaza más que real para la economía española, sobre todo, si se tienen en cuenta otras variables como el PIB y el desempleo”.  

"El poder adquisitivo de las familias, por lo tanto, se verá reducido", en referencia al alza de precios, sentencia Font.

Ante este panorama, el directivo augura "que las transacciones inmobiliarias obedecerán a un ritmo de venta más lento".

Añade que "las decisiones de compra se van a resentir fruto de esa capacidad de endeudamiento más comprometida, y esto terminará afectando a los precios". 

El riesgo de burbuja sí está descartado

Los analistas no ven, de momento, una corrección negativa del precio de la vivienda por un factor clave.  

"No vemos síntomas de sobrecalentamiento" -es decir, de burbuja-, explican. 

A ello hay que añadir que la tasa de esfuerzo se situaba en el 33 por ciento a diciembre de 2021, y aunque se incrementará en 2022 por los mayores costes de financiación, se mantendrá previsiblemente en niveles próximos a la media histórica del 35 por ciento.  

Por otro lado, se da un equilibrio entre oferta y demanda. "Estimamos una demanda estructural de unas 100.000 unidades al año (70.000 por creación de hogares y 30.000 por demanda extranjera)".  

Matos reitera que existe una "falta de stock de vivienda en el mercado".

"Hay que recordar que llevamos año y medio con cifras de compras extraordinarias y, sin embargo, con mucha escasez de producto acrecentada por la paralización y retraso de las promociones de obra nueva".

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