S&P plantea un escenario con tintes de burbuja con la nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda aprobada por el Consejo de Ministros tendrá tanto impacto sobre el mercado del alquiler como sobre el de compraventa, al penalizar a grandes propietarios en favor de los pequeños y los arrendatarios. Y en este contexto, Standard & Poors ha emitido una hipótesis que en algunos aspectos recuerda al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.

El informe indica que la demanda de alquiler en España ha aumentado sustancialmente a causa de la falta de casas y pisos asequibles, provocando un incremento en el precio del alquiler que ha motivado el anteproyecto de ley de vivienda.

Un anteproyecto de ley que según S&P "podría agitar el mercado del alquiler en España y crear las condiciones necesarias para alimentar un mercado de hipotecas de compra para el alquiler".

Es decir, que más gente podría comprar casas como inversión, en vez de como primera o segunda residencia, si el mercado facilitara ese proceso bajo un nuevo modelo hipotecario.

Ante la crisis, la oportunidad

En su actualización del tercer trimestre del mercado europeo de valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), S&P pone el foco sobre el sector residencial español, afirmando que "el alquiler se ha extendido en España, pero existen barreras para desarrollar un mercado de compras para el alquiler".

La agencia crediticia destaca que la tasa de propietarios en España está entre las más altas de Europa, pero que los préstamos suelen limitar la cantidad hipotecada al 80 por ciento del valor del inmueble, hecho que unido al alto desempleo juvenil y a los bajos salarios, "haya provocado un incremento del alquiler en hogares jóvenes".

Teniendo en cuenta que la ley contempla recargos de hasta el 150 por ciento en el IBI para propietarios con más de cuatro inmuebles si estos están vacíos, límites a las inversiones de SOCIMIs en ciertas áreas, o el hecho de que habrá ayudas al alquiler para jóvenes, Standard & Poors teoriza con un escenario de desinversiones de grandes tenedores para dar paso a propietarios de menos tamaño.

"Mientras que las deducciones a corporaciones se reducirán del 85 al 40 por ciento del coste operativo, las deducciones a pequeños propietarios podrían aumentar del 60 al 90 por ciento si reducen el alquiler y mantienen los incrementos posteriores dentro de un índice específico de inflación", detalla S&P.

Con este panorama, la agencia argumenta que el paisaje inmobiliario español podría cambiar significativamente en favor de los pequeños propietarios, y explica que para ello, necesitarían acceder a un tipo de préstamos que en el país está reservado solo para empresas, el de solo interés.

La oportunidad, ¿puede derivar en crisis?

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) define los préstamos hipotecarios de solo interés como aquellos en los que, como su nombre indica, solo se paga interés durante la vida del préstamo y el reembolso de capital se produce íntegramente al vencimiento.

S&P afirma que los préstamos a personas físicas en España tienden a sumar la amortización del capital y el interés "por convenciones del mercado, más que por requisitos de regulación", por lo que expone que "no hay una razón regulatoria obvia por la que una hipoteca de compra para alquiler no pudiera otorgarse bajo el formato de solo interés".

Bajo este formato, matiza el informe de la agencia, entidades financieras no bancarias podrían prestar dinero a individuos sobre la base de sus ganancias por alquiler, en vez de hacerlo teniendo en cuenta sus ingresos a través de sueldos, por ejemplo.

Es decir, que teniendo en cuenta los precios del alquiler en España y el hecho de que esta tendencia a no disponer de un piso en propiedad puede alargarse, se dan muchas condiciones favorables para la eclosión de este mercado de compra como inversión.

El problema es que S&P alega que las entidades no bancarias a cargo de estos hipotéticos préstamos podrían financiar estas operaciones acumulando deuda para posteriormente titulizarla, lo que implicaría su venta como obligaciones colateralizadas, un activo muy popular durante la crisis del 2008 al espectro de las hipotecas subprime.

El riesgo del formato

Leyre López, analista de mercados de la AHE, explica a finanzas.com que los tipos de préstamos de solo interés son comunes entre promotores, "porque se le concede una hipoteca por un corto plazo y posteriormente se presume que va a poder saldar la deuda con la futura venta de las viviendas".

Que estos préstamos se extendieran a la adquisición de viviendas por parte de particulares que vayan a dedicarse al alquiler, en cambio, López considera "que es más difícil".

"Más que nada porque entraña un riesgo importante. Si a ti te conceden una hipoteca, como te aseguras que al cabo de 25 años solo pagando intereses esa persona haya hecho la planificación financiera rigurosa para acumular el importe de una deuda que pueda llegar a, no sé, 300.000 euros", cuenta.

El riesgo, además, no llega solo por parte del titular del préstamo, aclara López, sino por el hecho de que el potencial inquilino y fuente de ingresos deje de pagar la renta.

La analista, por tanto, no ve que el escenario que plantea Standard & Poor's sea factible, una consideración que la propia agencia barema en su análisis, pero que por el que apela a los prestamistas no bancarios a barajar sus posibilidades.