Las hipotecas variables que resistirán al euríbor más caro en 7 años

No todas los hipotecados a tipo variable sufrirán por igual la subida del euríbor. El índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas a tipo variable va camino de cerrar mayo en el 0,26 por ciento, el nivel más alto desde febrero de 2015.

Esto supondrá un encarecimiento de media de los créditos hipotecarios de unos 500 euros más al año para una hipoteca media de 150.000 euros y un diferencial del 0,99 por ciento; y de casi 1.000 euros más si el importe total de la hipoteca es de 300.000 euros.

No obstante, la subida del euríbor golpeará fundamentalmente a los hipotecados más recientes que hayan contratado una hipoteca a tipo variable,  y será más benévola para los hipotecados cuya vida del préstamo tenga ya varios años a su espalda.

La clave es el sistema francés

El motivo es que el sistema hipotecario español se basa en el sistema francés, que busca que el futuro hipotecado pague cuotas constantes, aunque pueden variar dependiendo de la evolución de los tipos de interés.

Las cuotas estarían compuestas por una parte dedicada a la la amortización del capital, que irá reduciendo paulatinamente el capital vivo del préstamo. 

La otra parte corresponde a los intereses, que son abonados periódicamente en las cuotas mensuales.

Ambas partes van por separado y nunca son exactas. Es decir, nunca se van a pagar la misma cuantía de intereses o de amortización del capital en dos cuotas diferentes.

De hecho, debido a su distribución, y dado que se paga la misma cuota todos los meses, la mayor cantidad de intereses se abonan al principio del periodo de amortización.

Mientras que la mayor parte del capital se abona en la parte final del préstamo.

Esto ¿qué supone? Como consecuencia de esto, la subida del euríbor afectará más a las hipotecas de reciente creación, que pagan más intereses que capital en los primeros años de vida.

En cambio, cuantos más años pase, "el cálculo que se vuelva a hacer en la siguiente revisión de la hipoteca será algo más ventajoso para el cliente, ya que la cifra base sobre la que se calcule la cuota se habrá reducido”, explica Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.

Algo que reitera Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash. "La mayor parte de los intereses a pagar por una hipoteca se abonan durante la primera mitad de su plazo de devolución".

En definitiva, los que tienen una hipoteca variable y ya se encuentran en la segunda mitad de su plazo, notarán menos la subida del euríbor”.

Los hipotecados a tipo fijo también se verán beneficiados

Los hipotecados a tipo fijo, que en los últimos dos años han ido en aumento, serán el otro grupo que se verá menos afectado por la subida del euríbor.

Principalmente, porque su interés es un valor constante que no depende de índices de referencia como el euríbor.

“Por mucho que suba este índice, las cuotas de estos clientes se mantendrán sin cambios”, señala Riera.

De hecho, ante la existencia del mercado de ofertas atractivas a tipo fijo y el miedo a una escalada del euríbor, las hipotecas a tipo fijo han marcado un nuevo récord hasta situarse el 73,8 por ciento del total de las hipotecas constituidas en febrero.

Qué opciones tiene el hipotecado

No obstante, los hipotecados recientes a tipo variable todavía están a tiempo de cubrirse de esta subida.

González señala que “hay soluciones posibles: negociar un cambio de condiciones con su banco para pasar de  tipo variable a fijo (mediante una novación) o cambiarse de banco”.

Otra opción sería “aprovechar el cambio para cambiar de tipo variable a fijo, mediante una subrogación”.

Entre tanto, Riera añade que estos clientes bancarios tienen la posibilidad de reducir el diferencial de la hipoteca variable, que es lo que se suma al euríbor para calcular el interés.

Finalmente, la subida del euríbor hace que sea un buen momento para amortizar. "Cuanto más alto está el euríbor más vale nuestro dinero a la hora de amortizar", explican desde iAhorro.

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