La vivienda vive su mayor expansión desde 2007: ¿hasta dónde puede llegar?
Los expertos creen que los precios de la vivienda en España moderarán la subida hasta cerrar 2025 con un incremento de entre el 5% y el 7%. No obstante, la realidad se resiste a mostrar esa moderación
El mercado de la vivienda en España atraviesa una etapa de notable euforia, con niveles de precio y demanda que no se veían desde la burbuja inmobiliaria.
Aunque la información varía en función de la fuente y el tipo de dato analizado, todos coinciden en señalar que el sector se está recalentando considerablemente.
Así, por ejemplo, si se mira el precio de las viviendas, el Instituto Nacional de Estadística calcula que estos aumentaron un 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, la mayor subida desde el primer trimestre de 2007 y el segundo dato más alto de la serie histórica.
El precio de la vivienda sube un 12% en un año
Cifras parecidas ofrecen los tasadores. La consultora Gesvalt, por ejemplo, apunta que el precio medio de la vivienda se situó en 1.816 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025, lo que representa un incremento interanual del 12,7 %.
También los portales de anuncios inmobiliarios apuntan a esos niveles de crecimiento. Así, el último índice de precios inmobiliarios de Idealista, publicado en mayo, cifra la subida interanual en el 12,8%.
Los datos de compraventa de viviendas y de firma de hipotecas también revelan que el mercado se encuentra en una fase expansiva comparable a la antesala de la burbuja inmobiliaria de 2007.
Así, en el primer trimestre de 2025 se registraron 183.140 operaciones de compraventa y se firmaron casi 120.000 nuevas hipotecas, niveles no vistos desde 2007 y 2011, respectivamente, según los últimos datos aportados por el INE.
¿Se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria?
En este contexto de mercado al rojo vivo, no pocos expertos comienzan a preguntarse si no se estará gestando una nueva burbuja inmobiliaria.
Si bien, la mayoría destaca que existen diferencias clave con respecto a la situación en 2007.
Así, por ejemplo, el analista del portal Helpmycash Miquel Riera matiza que no se repite la misma dinámica de exceso crediticio de entonces.
Actualmente, solo el 10,9 % de las hipotecas supera el 80% de financiación; mientras que los hogares destinan una media del 32,4% de su salario al pago de las cuotas hipotecarias, lejos del 15,7% y del 45,18% de mitad de la pasada década, según datos del Banco de España y del Colegio de Registradores de España.
Pero, además, hay otras prácticas que sí se dieron entonces y ahora se producen en menor medida, como la concesión descontrolada de hipotecas con demasiado riesgo de impago y la construcción excesiva de viviendas sin demanda real.
“Se construía mucho y se compraban y vendían las viviendas muy rápido para especular: en 2007 se concedieron 135.659 visados de dirección de obra nueva, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible; y los propietarios que transmitían sus inmuebles residenciales solo habían habitado en ellos durante una media de unos siete años, según el Colegio de Registradores de España”, relata Riera.
Actualmente, esos datos son muy distintos: en 2024 (el último período disponible) se concedieron 30.610 visados de obra nueva y el tiempo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de casi 18 años.
Las diferencias entre el pasado y el presente permiten a este experto concluir que, aunque “sí existe un boom inmobiliario”, no estamos ante una burbuja de las características de la que estalló en 2008.
La falta de oferta favorece la subida de los precios
Con todo, lo cierto es que hay diversos factores que siguen alimentando la subida de los precios, como el abaratamiento de las hipotecas. La falta de oferta es otro de ellos y no tiene una solución rápida.
Así, por ejemplo, aunque los visados para obra nueva crecieron un 19,4 % interanual en el segundo trimestre de este año, los certificados de final de obra cayeron un 11,4 % respecto al año anterior.
Esto revela que impulsar nuevas promociones no equivale a entregar viviendas terminadas, consolidando el desequilibrio entre oferta y demanda que tensiona los precios.
¿Cómo seguirá evolucionando la vivienda?
En este contexto, todo parece indicar que los pronósticos de precios publicados por los expertos van a descarrilar, este año.
En general, los analistas sitúan el incremento interanual en niveles entre el 5% y el 7% a finales del ejercicio. Así es el caso de Solvia, Bankinter, BBVA Research o Singular Bank.
Pero, para que el crecimiento interanual de todo el año se reduzca desde el 12 % actual hasta el 5 % de diciembre, sería imprescindible que los precios empiecen a caer en los próximos meses o, al menos, que crezcan a tasas mensuales muy bajas.
Por eso, casas como CaixaBank Research han revisado al alza su anterior previsión para situarla en el 9% en 2025, desde la horquilla entre el 5% y el 6% que tenía anteriormente fijada.
También Oxford Economics espera incrementos por encima de ese 7%. Pronostica un aumento del 11 % en 2025 y del 6% en 2026, aunque también descarta una burbuja dado el control del endeudamiento familiar y una financiación más prudente.
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