Vivienda en mercados tensionados: ¿Cuáles son las ventajas fiscales?
Las nuevas ciudades y municipios como A Coruña o San Sebastián, declaradas este martes como zonas de mercados tensionados, permitirán a los propiertarios de viviendas acceder a ventajas fiscales de hasta el 90%
El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó este martes la declaración como zona de mercados tensionados de San Sebastián, A Coruña y de 21 municipios de Navarra, lo que eleva a 301 los municipios que ya han sido declarados como zonas tensionadas para el alquiler en cuatro comunidades autónomas.
Se trata de zonas de mercado donde existen problemas de acceso a la vivienda, bien por el fuerte crecimiento de los precios del alquiler, bien por la fuerte demanda, lo que implica que estas zonas no estén al alcance de muchos ciudadanos.
El concepto de mercado tensionado viene regulado en el artículo 18 de Ley del Derecho a la Vivienda, aunque es la normativa del IRPF la que introduce las ventajas fiscales concretas para los mercados tensionados de vivienda.
Condiciones para declarar mercados tensionados
Esta normativa recoge dos circunstancias para declarar mercado tensionado. En primer lugar, que “la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”.
Alternativamente, de no darse la anterior condición, bastaría con que “el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al IPC” de la comunidad autónoma en cuestión.
Ventajas fiscales de los mercados tensionados
Para alcanzar estos objetivos, la Ley del IRPF introduce reducciones aplicables a los rendimientos del capital mobiliario, es decir, a los alquileres de viviendas, de manera que los propietarios tengan incentivos para sacar viviendas al alquiler en mercados tensionados.
En concreto, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF establece que, con carácter general, los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda pueden beneficiarse de una reducción en el rendimiento neto positivo, y esta reducción se ajusta en función de determinados requisitos.
- Reducción del 90% del rendimiento neto del alquiler si se celebra un nuevo contrato sobre una vivienda situada en zona tensionada y se reduce la renta en al menos un 5% respecto al contrato anterior (actualizada con IPC).
- Reducción del 70% si no se dan las anteriores circunstancias, teniendo en cuenta una doble casuística.
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad.
- Reducción del 60% cuando no dándose las anteriores circunstancias, se haya rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores al contrato de alquiler.
- Reducción del 50% en cualquier otro caso.
De manera práctica, en el caso de la primera reducción del 90% los propietarios pueden deducir este porcentaje de lo que ingresen por si bajan los alquileres un 5%.
De esta forma, si se aplica una rebaja del 5% a un alquiler de 700 euros, el inquilino pagaría 420 euros menos al año de forma inmediata, y el propietario, gracias a la reducción fiscal, obtendría un beneficio anual equivalente al importe rebajado, a pesar de haber reducido el precio del alquiler.
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