El Tribunal Constitucional puede tumbar la ley de vivienda

La ley estatal por el derecho a la vivienda puede ser declarada inconstitucional por invadir competencias de las comunidades autónomas y alterar el contenido del derecho de propiedad

La ley estatal de la vivienda no logrará el objetivo para el que se creó: garantizar el derecho a la vivienda y evitar la especulación.

Así lo cree Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y miembro de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), para quien la norma que ahora se tramita en el Congreso, "es decepcionante" y "no conseguirá ofrecer viviendas más asequibles".

Cree que, de aprobarse en los términos establecidos por el Gobierno en el proyecto de ley aprobado en febrero, "la futura ley corre el riesgo de ser declarada parcialmente inconstitucional", ya que "invade competencias exclusivas de las comunidades autónomas y altera el contenido esencial del derecho de propiedad".

Además, considera que algunas de las medidas que contiene como la reserva mínima de suelo, la declaración de las zonas tensionadas y los controles de alquileres, "pueden ser contraproducentes y reducir la oferta, la movilidad residencial y los incentivos para el correcto mantenimiento de los inmuebles”.

La norma también puede generar, a su juicio, “costes ocultos y transferencias arbitrarias de renta que favorecen a los inquilinos existentes en detrimento de los propietarios y de los inquilinos futuros".

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Ley catalana del alquiler, un ejemplo a evitar

Todo apunta a que la ley estatal de la vivienda puede seguir los pasos de la ley de contención de rentas en los contratos de arrendamientos aprobada por el Parlamento catalán.

El Tribunal Constitucional (TC) declaró inconstitucionales, en marzo, una parte de sus artículos, tras un recurso interpuesto por el PP, entre ellos, la limitación de los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas. En su dictamen reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales.

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En abril ha dictado una nueva sentencia en la que dice que la ley catalana invade competencias del Estado y anula la obligación a los grandes propietarios de ofrecer realojo o alquiler social a las familias vulnerables antes de iniciar el proceso de desahucio en el juzgado.

También declara “inconstitucionales y nulos” los artículos sobre el régimen sancionador y los que obligan a indicar el precio del anterior contrato en los anuncios de pisos de alquiler.

El nuevo dictamen responde a un recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno de la nación contra la ley catalana por invasión de competencias estatales en materia de derecho civil, y en concreto, sobre los contratos de arrendamiento de viviendas.

Un "alivio" para los propietarios

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, las sentencias del Tribunal Constitucional “supone una buenísima noticia para el mercado del alquiler en Cataluña" y “un alivio para propietarios y sobre todo para las familias que durante la vigencia de la norma han notado en carne propia las dificultades para encontrar una vivienda, tras la masiva desaparición de producto de alquiler y un nulo impacto en los precios".

Los analistas inmobiliarios consideran que esta medida fue ineficaz, ya que su entrada en vigor no frenó el incremento de los precios del alquiler.

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Un ejemplo es Barcelona donde en el primer trimestre del año las rentas han subido un 4,8 por ciento, cuando el incremento medio en España fue del 1,9 por ciento en ese periodo.

Expropiar sin compensar

Otro aspecto de la ley de la vivienda estatal criticado por Nasarre es que supone un cambio cualitativo en la regulación de los derechos de propiedad sobre la vivienda que "excedería las facultades del legislador ordinario".

Con la redacción propuesta de la norma, la vivienda dejaría de ser un bien inmueble ordinario, regulado por el código civil, para pasar a ser un bien tutelado administrativamente, con un régimen especial.

En opinión de Nasarre, “esto limitaría significativamente las facultades de uso, disfrute y disposición de sus propietarios e introduciría nuevas obligaciones ligadas a una supuesta función social de la vivienda que no existe en la Constitución".

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La norma impondría al propietario de vivienda el deber de destinarla “al uso habitacional previsto en el ordenamiento jurídico”, lo que plantearía, a juicio del catedrático, numerosas dudas prácticas sobre los usos de los inmuebles que serían legales bajo la nueva norma.

Por ello, "estas disposiciones vaciarían el derecho de propiedad sobre la vivienda de parte de su contenido esencial, constituyendo una expropiación sin compensación que sería inconstitucional", estima el catedrático.

Una oportunidad perdida

Otros de los defectos de la norma son que carece de medidas sobre cómo hacer más asequible la vivienda, no ofrece opciones sobre nuevas formas alternativas de poseer la vivienda en propiedad y en alquiler, ni da fórmulas para fomentar el alquiler, apunta Nasarre, para quien "lo que prevé la ley es totalmente insuficiente, además de poco claro".

Considera que tras esperar 44 años para crear una ley de vivienda de alcance nacional, "se podría haber esperado algo más hasta ser capaces de elaborar una norma realmente efectiva, cohesionadora e inspiradora o, al menos, constitucional, que ayudase a los más necesitados a acceder a una vivienda". Señala que esta ley es "otra oportunidad perdida".

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