Inmobiliario cotizado: bebiendo de la eterna fuente de retornos alternativa pero con la máxima liquidez

Los fondos que invierten en renta variable, pero están centrados en el sector inmobiliario, ganan cada vez más adeptos entre los inversores internacionales. Y este apetito por fondos que suponen una especie de inversión alternativa, pero con liquidez, no es una excepción en España.

El entorno de bajos tipos de interés que condena a la renta fija a ofrecer raquíticas rentabilidades en los productos más conservadores, ha provocado un movimiento de mayor tolerancia al riesgo por parte de los inversores españoles que se viene traduciendo en entradas de capitales en productos más atrevidos, tales como los fondos mixtos y los fondos puros de renta variable. Algo que viene ocurriendo desde finales del año pasado, sin interrupciones.

Dentro de la renta variable, los sectores más cíclicos son los más favorecidos por los inversores este año. Sectores muy castigados en el pasado que ahora pueden beneficiarse de una potente recuperación, como el sector financiero o el inmobiliario, están en el foco de los expertos. Según comentaba José Ramón Iturriaga, gestor de los fondos Okavango Delta, Kalahari y Spanish Opportunitiesen la gestora de Abante, el hecho de que este último aún no se haya beneficiado de un rebote (al menos en España), refuerza su convicción en la industria: «Las inmobiliarias no han tenido especial buen comportamiento cuando la recuperación del sector es notoria. Las razones de esta peor evolución se me escapan, pero en la medida en que los fundamentales no hacen más que mejorar, mi nivel de convicción se incrementa», explica en su última carta mensual.
Y además, los fondos de este tipo se están convirtiendo en un potente foco de atención para los inversores que buscan rentas, debido a los dividendos que ofrecen. Sin olvidar que las atractivas valoraciones garantizan, según algunos expertos, un gran margen antes de que las subidas de tipos puedan impactar negativamente en las cotizaciones. Porque el efecto negativo de las subidas de tipos en el real estate cotizado, defienden algunos gestores, es solo un mito.

Atractiva demanda y valoraciones

Los gestores especializados en fondos de bolsa que invierten en empresas relacionadas con el sector del real estate están de acuerdo en el potencial de este segmento. Así, el gestor de inversiones del fondo de bolsa inmobiliario europeo de Aberdeen Asset Management, Evert Castelein, considera que, aunque el crecimiento de la población en Europa es cada vez más débil, las ciudades tienen cada vez más población, por lo que la demanda inmobiliaria seguirá en aumento y «las valoraciones de las propiedades se beneficiarán de ello». 

Según Castelein, el inmobiliario de la zona euro todavía muestra precios atractivos, aunque con diferencias de un país a otro, y podemos encontrar buenas oportunidades en España y Portugal. En un reciente evento, el gestor señaló la necesidad de «gestionar el riesgo tanto como sea posible» en las inversiones, centrándose en la calidad de los activos. 

También Degroof Petercam AM es optimista con las valoraciones: «Actualmente, el inmobiliario cotizado europeo cotiza con un descuento del 10 por ciento en comparación con el valor liquidativo esperado para finales de 2018», dice Damien Marichal, gestor de DPAM INVEST B Real Estate Europe Dividend B. Los mercados más baratos son Reino Unido, tras el castigo del Brexit, pero también España.

Retornos de hasta el 9 por ciento

En general, el experto defiende que la situación es atractiva y habla de retornos en la parte alta de un dígito: «Los REITs europeos están en mucha mejor forma que durante la crisis de 2008. Esto se debe a que muchas compañías han cambiado su equipo de gestión, mejorado su gobierno corporativo, limpiado sus balances y optimizado sus carteras pero los beneficios necesitan mejorar para defender el nivel del mercado. En general, el sector todavía ofrece expectativas de retorno total de un dígito (rendimiento por dividendo cerca del 4 por ciento y valor liquidativo anual en torno al 3 por ciento)», explica.

Están de acuerdo en La Française: «En la actualidad, el sector inmobiliario europeo ofrece una rentabilidad por dividendo bruta del 3,6 por ciento, negociándose con un pequeño descuento respecto al NAV y P/E de alrededor de 20 veces. Los indicadores de valoración histórica están en territorio neutral y los retornos anualizados esperados a futuro están en territorio de un solo dígito», explica la gestora Jana Sehnalova, también directora general de La Française Forum Securities. «Nuestra expectativa es que los tipos de interés europeos sigan siendo bajos y que las mejores empresas dentro del sector europeo puedan seguir generando un crecimiento de los beneficios del 3 al 5 por ciento, lo que redundará en un rendimiento total (rentabilidad por dividendo y apreciación del capital) de alrededor del 7-9 por ciento bruto anual». 

En el contexto macroeconómico actual, se trata de un rendimiento muy atractivo. Dentro de Europa, dice la gestora, se pueden encontrar empresas, sectores o regiones específicos incluso más atractivos y capaces de ofrecer más retornos, añade.

El mito de la subida de tipos

Aunque las subidas de tipos suelen perjudicar a las inmobiliarias cotizadas, los gestores matizan que un escenario de inflación creciente y tipos al alza no tiene por qué ser negativo: es un mito. 

«La afirmación de que los valores inmobiliarios no debe ser la clase de activos elegida en un entorno tipos de interés al alza es infundada», dice Sehnalova. «Incluso en un entorno de tipos de interés más altos, los inversores pueden obtener rendimientos atractivos en esta clase de activos y, en particular, utilizar la mayor volatilidad para reposicionar la cartera o asumir una nueva exposición a la clase de activos», añade.

De hecho, el ciclo más reciente de subidas de tipos de interés en Estados Unidos, recuerda, comenzó en la segunda mitad de 2015: desde entonces, los mercados experimentaron una volatilidad significativa -en algunos puntos, los mercados mundiales de valores inmobiliarios cayeron un 5-15 por ciento anticipando los aumentos de los tipos de interés-, pero, los valores globales del sector inmobiliario registraron un rendimiento de más del 18 por ciento en euros desde julio de 2015 hasta finales de marzo de 2017, es decir, no se vieron perjudicados por el alza de los tipos.

En DPAM recuerdan que las valoraciones actuales del activo garantizan protección, y aún margen antes de que lleguen los daños: «En los niveles actuales, el diferencial de rendimiento implícito se sitúa en máximos históricos cerca del 4 por ciento, lo que implica que el precio actual de las acciones conlleva una prima de riesgo históricamente alta. En otras palabras, si los tipos de interés suben, la prima de riesgo podría descender antes de tener un impacto negativo en el precio de las acciones», dice Marichal.

Retornos anuales de más del 13 por ciento

La oferta de fondos bursátiles que invierten en empresas cotizadas relacionadas con el sector inmobiliario es amplia. En los últimos tres años, destacan por sus rentabilidades anuales productos de gestoras como AXA IM, Neuberger Berman, Morgan Stanley, Deutsche AM, Nordea, BlackRock, Henderson, Fidelity, Robeco, Oddo, T. Rowe Price, BNY Mellon, DPAM, Franklin Templeton o Shroders, con vehículos que han logrado retornos anuales por encima del 13 por ciento en ese periodo.

Algunos invierten de forma global y otros regional: entre los regionales de más éxito destacan algunos con foco en Asia, como el Fidelity Asia-Pacific Property (ver tabla).