Hipoteca fija vs hipoteca variable: ¿cuándo interesa más una que otra?

Los bancos las han encarecido mucho para desincentivar su contratación, pero una hipoteca fija es una opción interesante incluso con intereses superiores al 2%

Las hipotecas a tipo fijo siguen siendo una de las opciones que más convienen a aquellas personas que están rastreando el mercado en busca de una hipoteca. 

Y esto es así por mucho que los bancos hayan dado un giro de 180 grados en su estrategia de comercialización de préstamos hipotecarios.

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Han encarecido los contratos a tipo fijo para desincentivar su uso tras la subida del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo. "En las últimas décadas, las hipotecas fijas han tenido un interés superior al 3 o al 4 por ciento".

"Por ello, una hipoteca fija a menos del 3 por ciento todavía puede considerarse competitiva, aunque sea más cara que las que se concedían en 2020 o en 2021 (con tipos de menos del 1,5 por ciento o del 2 por ciento, históricamente bajos)”, explica Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador Helpmycash. 

Con la actual inflación, los tipos fijos al 2-3% son atractivos 

Uno de los motivos que apoyan este razonamiento es la rampante inflación que, pese a sus efectos negativos sobre la economía, tiene una consecuencia positiva: reduce el peso de las deudas. 

"En general, sigue siendo un buen momento para contratar una hipoteca fija".

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"Con una inflación de dos dígitos tener un préstamo hipotecario por debajo del 3 por ciento es una operación muy buena", dice en ese sentido Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro. 

Aclarado que las hipotecas a tipo fijo siguen siendo una opción interesante incluso pese a las últimas subidas, la pregunta que surge es si convienen más que los préstamos a tipo variable o mixto (los que los bancos han empezado a impulsar en los últimos meses). 

Todo depende del euríbor 

Responder a esa cuestión es difícil pues nadie puede predecir la dirección que va a tomar el euríbor (el indicador que incide en el precio de las hipotecas a tipo variable o mixto) a lo largo de los años de vida de un préstamo (el plazo puede alcanzar los 30 años). 

Pero, aun así, se pueden ofrecer algunas pistas para orientar a aquellas personas que se encuentren en plena búsqueda.  

"Todo dependerá de cuál sea la evolución del euríbor en los próximos años".

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"Si sigue al alza, contratar una hipoteca fija es una opción interesante, incluso con un tipo superior al 2 por ciento. Si se estabiliza o baja a corto plazo, una hipoteca variable será más conveniente. Y, si sube a corto plazo pero vuelve a bajar a medio y a largo plazo, una mixta puede ser la mejor opción", resume Riera. 

Así pues, todo dependerá del euríbor. Y, ¿qué podemos decir de este indicador que marca el precio de las hipotecas mixtas y variables (al sumarse al interés ofertado en el producto)? 

Un euríbor artificialmente deprimido durante años 

Pues lo cierto es que, desde 2008 hasta ahora, solo ha estado por encima del 3 por ciento durante un año (2008) y por encima del 2 por ciento durante otro más (2009). Esto hace pensar a Estefanía González, del comparador Kelisto, que "una hipoteca fija por encima del 2-2,5 por ciento" pierde atractivo frente a una variable o mixta. 

De hecho, si el euríbor se quedara exactamente donde está (en el 0,992 por ciento de julio), una hipoteca a tipo fijo tampoco sería la más interesante ahora mismo. 

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Así, haciendo una simulación para una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de 25 años, las cuotas serían de 672,93 euros al mes con un interés fijo del 2,50 por ciento; por encima de las que se pagarían con una hipoteca con un interés variable del 1,40 por ciento el primer año y del euríbor más 0,85 por ciento los siguientes (las cuotas serían de 592,88 euros al mes el primer año y de 623,11 euros al mes para los siguientes). 

Si bien, hay que tener en cuenta que los bancos centrales han seguido desde 2008 una política monetaria expansiva que es la que ha mantenido el euríbor artificialmente deprimido durante todos estos años.  

La política de los bancos centrales afecta a los precios de las hipotecas 

Y eso ha empezado a cambiar precisamente este año para tratar de combatir la rampante inflación. Así, ante el giro dado por los bancos centrales, el euríbor ha pasado del –0,477 por ciento de enero de 2022 al 0,992 por ciento en que cerró el pasado mes de julio.

Se trata de casi un punto y medio porcentual más y se esperan más subidas. 

Por eso, nadie puede saber hasta qué niveles puede elevarse el euríbor en medio de este cambio de paradigma. En 2008, antes de la crisis financiera, este indicador superaba el 5 por ciento, por ejemplo. 

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Por todo ello, los expertos introducen algunas variables más para ayudar a las personas que estén dudando entre uno y otro tipo de producto. 

La tolerancia al riesgo, fundamental a la hora de elegir hipoteca 

"Nuestro consejo es que el cliente se base en su tolerancia al riesgo". 

"Por ejemplo, pongamos que el cliente no quiere estar pendiente de las idas y venidas del euríbor y que valora mucho la estabilidad. En ese caso, una hipoteca fija puede ser la mejor opción, porque su cuota se mantendrá constante para siempre", dice Riera.

"En cambio, si el cliente cree que el euríbor no subirá mucho y está dispuesto a asumir un mayor riesgo, una hipoteca variable puede ser conveniente. Eso sí, debe tener presente que sus cuotas se dispararán si se cumplen las previsiones y el euríbor sube. Por ello, debe tener capacidad para asumir ese posible encarecimiento de las cuotas", añade. 

"Finalmente, si el cliente quiere pagar una cuota baja y estable en los primeros años, una hipoteca mixta puede ser una buena opción, porque el interés inicial de estos productos suele ser más bajo que el de las hipotecas fijas".

"En este caso, es aconsejable que pueda adelantar deuda periódicamente para acortar el plazo del préstamo. Así, cuando el interés pase a ser variable, estará menos tiempo expuesto a las oscilaciones del euríbor”, zanja este experto.   

Tendencia al alza en las hipotecas a tipo fijo 

En todo caso, quien se esté planteando contratar una hipoteca a tipo fijo debe darse la mayor prisa posible, pues lo cierto es que la tendencia a encarecer estos productos se está acelerando. 

Así, Kelisto ha detectado más de 180 cambios en este tipo de ofertas en el último trimestre y la mayoría de ellos han sido para encarecer las hipotecas a tipo fijo. 

Y una diferencia de un punto es mucha al pagar una hipoteca.

Por ejemplo, para un préstamo de 150.000 euros de tipo fijo a 30 años, la diferencia entre una TIN al 3 por ciento y otra al 4 por ciento es la de pagar de una cuota de 632 euros al mes y un coste total de la hipoteca de 227.666 euros o abonar 716 al mes y 257.804 euros de coste total del préstamo. 

Por último, hay que tener en cuenta que las ofertas de las entidades no están disponibles para todos los clientes, sin importar sus ingresos, situación personal e historial bancario. 

"El usuario puede querer una hipoteca fija, pero el banco puede ofrecerle una variable y no tener la opción de una fija. O, si compara entre varias entidades, pueden ofrecerle hipotecas de TIN con el 3 por ciento porque no tiene un buen perfil. En este caso no se puede hablar de generalidades", advierte Colombelli.   

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