La inversión en centros comerciales se disparó y comienza a ralentizarse

Los centros comerciales están cambiando su orientación: están destinando más espacio al ocio y menos a la venta de bienes y están peleando por la integración del mundo digital en el físico. A tenor de las cifras de inversión de los últimos años, si es que éstas pueden ser un reflejo del atractivo que ven los inversores, estos establecimientos están atinando con su estrategia o, al menos, gozan de la confianza de los principales actores del mercado en que su actividad va a sobrevivir a la digitalización de parte de las transacciones comerciales. Bien es verdad que el presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, Eduardo Ceballos, reconoce que detrás de los miles de millones que han circulado entre compradores y vendedores de estos grandes conglomerados comerciales, también ha habido desinversiones por parte de quienes no se veían capaces de sacar adelante un centro en particular o no estaban dispuestos a hacer el esfuerzo necesario para su transformación y adquisiciones por parte de quienes sí estaban decididos a reestructurarlo.

La inversión en centros, parques comerciales e hipermercados alcanzó los 2.500 millones de euros en 2018, por debajo de los 3.150 millones en que había marcado el año anterior. Pese a esa diferencia con respecto a 2017, el pasado ejercicio fue el segundo con mayor volumen de inversión en retail tradicional. Gonzalo Senra, de CBRE, apunta que ese enfriamiento, que se prevé que prosiga este año y los próximos, es hasta sano, teniendo en cuenta que en los cuatro últimos años ha superado los 2.000 millones de euros y, de media histórica, el capital invertido en este segmento inmobiliario ha sido de entre 1.300 y 1.500 millones de euros anuales. Salvador González, de Savills Aguirre Newman, cree que en este 2019 la inversión debería rondar los 2.000 millones de euros, aunque hace depender la cifra de lo que finalmente suceda con la cartera de centros comerciales de Intu España, que está valorada en mil millones de euros.

¿Quién invierte?

La inversión en el sector comercial español (incluyendo los locales a pie de calle) alcanzó los 3.880 millones de euros el año pasado, una cifra récord, y tuvo un marcado componente internacional. De acuerdo con cifras de JLL, el 80 por ciento del capital invertido en activos retail procedió del exterior y, además, el 61 por ciento de los activos transaccionados ya estaban en manos de inversores extranjeros. Éstos tienen como claro objeto de su deseo a los centros comerciales: el 55 por ciento del capital foráneo tuvo como destino estos conglomerados de compras y ocio. Sin embargo, los inversores locales se decantan por los locales a pie de calle en su inmensa mayoría (representan un 69 por ciento de su inversión).

En cuanto a instrumentos utilizados para realizar las operaciones, destacan sobre todo los fondos de inversión, además de las socimis. El protagonismo de estas últimas no sorprende, si tenemos en cuenta que ya son alrededor de setenta las sociedades inmobiliarias que cotizan en la bolsa española.

Respecto a nombres, los actores que han protagonizado las inversiones más importantes han sido, del lado comprador, la socimi española Castellana Properties, o la firma lusa Sonae Sierra, así como firmas de inversión como la gestora de Deutsche Bank o inmobiliarias globales, como Unibail-Rodamco. Del lado vendedor, nos encontramos también a esta última, además de otros inversores de tamaño global, como CBRE Global Investors, así como socimis domésticas, como Merlín, que podrían estar buscando diversificación internacional, además de 'retailers', como El Corte Inglés, que venden sus espacios para obtener recursos y quedarse en ellos en régimen de alquiler.

El objetivo principal de los inversores es el producto de más calidad y mejor ubicado. Esta dinámica inversora está provocando que se produzca una dualidad en el mercado, es decir, que se abra una brecha entre los centros prime y los secundarios. Y ello porque en los primeros las rentas están creciendo ya que las marcas están dispuestas a pagar más para colocarse en complejos comerciales que perciben como más dinámicos, mientras que en los que muestran resistencia al cambio se está observando que les es más difícil recuperar sus alquileres después de una crisis que les afectó más a ellos. Así, si las rentas de los centros prime han podido crecer más de un 4 por ciento en 2018, hasta los 97,5 euros por metro cuadrado y mes (aunque el crecimiento se ha desacelerado hasta un 2,6 por ciento en el primer trimestre de 2019), en los secundarios, han podido haber permanecido estables. Augusto Lobo, de JLL, no descarta que pueda haber algún cierre puntual entre los centros secundarios.

Si en la existencia de esta brecha entre los mejores y los peores del sector hay un consenso entre los expertos, Carolina Ramos, de Savills Aguirre Newman, señala un efecto curioso de la transformación a la que están asistiendo los centros comerciales: «La introducción de conceptos de ocio de gran tamaño sí ha provocado la disminución de la renta media del metro cuadrado de los locales del centro comercial».

Perspectivas de futuro

El interés del inversor por los centros comerciales en los últimos años ha obedecido al bajo precio del dinero, a la recuperación del PIB y del consumo en una sociedad muy proclive a éste. Pero la entrada de capitales en el sector lo que ha provocado ha sido una contracción de las rentabilidades que ha sido generalizada en todos los segmentos inmobiliarios, porque en todos ellos se ha producido una inversión masiva desde que la crisis tocara fondo, lo que ha hinchado los precios de compraventa en detrimento de los retornos obtenidos.

La ralentización del sector o incluso la reducción de la inversión que se atisba Augusto Lobo la atribuye, no sólo a que en los últimos años haya habido ya muchas operaciones, sino también a que hay inversores, sobre todo los menos especializados en este segmento inmobiliario, que sí empiezan a estar preocupados por el impacto del comercio electrónico. «Los profesionales siguen confiando en el sector, los más oportunistas son los que tienen dudas», afirma Lobo. A partir de ahora, de acuerdo con las expectativas de este analista, las rentabilidades, tras un periodo de estabilidad, deberían empezar a subir, debido a una menor presión de la demanda de compra que puede provocar caídas en el valor de los activos, además de porque sigue previendo subidas de las rentas, aunque inferiores a las que se observaron en el último año.

De acuerdo con un reciente informe de JLL, las rentas en centros comerciales se incrementarán un 1,9 por ciento de media al año hasta 2023, lo que convierte a España en el noveno país europeo con mayor crecimiento esperado en los precios de los alquileres en centros. Le superan Hungría, con un avance del 4 por ciento, y además Italia, República Checa, Suecia, Grecia, Rusia, Portugal y Turquía, con subidas de un 2 por ciento o poco más.

Dada la sensibilidad de este segmento inmobiliario al crecimiento económico y el empleo, habrá que estar pendientes de cómo evolucionan las variables macro para atisbar cómo pueden ir rentas, rentabilidades e inversión.

También puede tener su impacto en todas estas variables el crecimiento esperado de los espacios puesto que, de acuerdo con la patronal del sector, se espera que entre 2019 y 2020 se abran 17 nuevos centros comerciales y hay planes de ampliación de otros ocho.