Vivienda en China: La mayor burbuja de la historia

'Déjà vu'. Hay que echar mano del francés para describir con precisión lo que provoca la batería de medidas que el gobierno chino ha comenzado a introducir en las principales ciudades del país para enfriar el sector inmobiliario. Sin embargo, en esta ocasión ha sido la propia cúpula del Partido Comunista, la que ha tomado cartas en el asunto de forma personal.

Según un informe interno que han recibido funcionarios de todo el territorio y que fue difundido a principios de este mes, el primer ministro Li Keqiang está preocupado por la posibilidad de que «los precios de las viviendas se disparen fuera de control». Por su parte, el presidente Xi Jinping ha exigido a las autoridades de las ciudades de primer y de segundo orden que estén vigilantes ante la posibilidad de que aparezcan burbujas en el sector.

No obstante, parece que ya es demasiado tarde. Eso es, al menos, lo que piensa Wang Jianlin, presidente de la promotora Wanda -la que protagonizó el fiasco del emblemático Edificio España en Madrid-. Y lo dejó muy claro a finales de septiembre en la entrevista que concedió a la cadena estadounidense CNN. «Es la mayor burbuja de la historia», advirtió y no ha sido precisamente el único en hacerlo.

«Los precios crecen en las principales ciudades -como Shanghái, Pekín o Guangzhou-, pero caen en miles de urbes más pequeñas. El 'stock' de viviendas es gigantesco. No veo una buena solución para esta situación. El Gobierno ha adoptado todo tipo de medidas -como las restricciones a la compra o al crédito hipotecario en los mercados más efervescentes- pero ninguna ha funcionado», afirmó el hombre más rico de China, quien no está nada seguro de que el país haya tocado fondo a pesar de que crece al menor ritmo de los últimos 25 años.

Las estadísticas parecen darle la razón, pues todavía hay unos 2.000 millones de metros cuadrados de espacio residencial vacío en China. Teniendo en cuenta el tamaño medio de las viviendas del país, es suficiente como para dar cobijo a unos cien millones de habitantes. De esta forma, en una de cada cinco provincias del país se tardarían más de cuatro años en vender todas las unidades construidas si se mantuviera el ritmo actual de compra y no se iniciasen nuevas promociones.

Como punto de comparación, en Estados Unidos esa variable es de unos 4,6 meses. Y los precios, mientras tanto, están desatados. Entre enero y septiembre, por ejemplo, en las ciudades de primera y de segunda categoría han crecido una media del 30%, e incluso en megalópolis como Shenzhen (con más de 11 millones de habitantes) ese porcentaje se ha disparado por encima del 70%. Así, el precio medio por metro cuadrado en las cien mayores urbes del gigante asiático ha pasado este año de los 11.026 yuanes de enero (1.490 euros) a los 12.270 yuanes (1.660 euros) de agosto.

En septiembre, los precios crecieron un 11,2% en tasa interanual, dos décimas más que el mes anterior y, además, lo hicieron en 63 de las 70 principales urbes del país. No obstante, estas cifras ocultan las grandes diferencias existentes entre las mayores megalópolis y el resto. Tanto en Shanghái como en Pekín y Shenzhen un ciudadano medio necesita más de 30 años de su sueldo para tener una vivienda tipo.

En comparación, ciudades como Madrid, Múnich o Sidney apenas requieren un esfuerzo de 11 años para hacerse con una vivienda de precio medio. «La situación es similar a la que se vivió en Japón durante la década de 1980 y, más recientemente, a la que provocó en Estados Unidos la actual crisis global», opina Shen Jianguang, economista jefe de Mizuho Securities en Asia.

Un mercado «peligroso»

El mercado es ahora especialmente peligroso, porque la gente de a pie no puede adquirir una vivienda y la demanda no refleja las necesidades de la sociedad sino las aspiraciones de los especuladores que actúan como terratenientes», coincide Dong Liming, director ejecutivo de la Sociedad Científica del Suelo de China. Otro buen ejemplo de esa última aseveración es la relación entre el precio de las viviendas y el importe que se paga por su alquiler, que en el mundo generalmente oscila en torno a 200 y que en las principales ciudades chinas se dispara hasta 700. «Ya no sólo es imposible comprar una casa, también lo es alquilarla», se queja Diao Dongmei, una joven enfermera de Shanghái.

Por eso, para muchos analistas la cuestión no es si la burbuja explotará sino cuándo y con qué virulencia. Porque China ya es la segunda potencia mundial, y cualquier obstáculo que agudice su desaceleración puede tener consecuencias graves en la economía global.

«Un aterrizaje forzoso del sector inmobiliario, aunque podría ser amortiguado con las reservas de divisas de China -que suman su menor cuantía de los últimos cinco años-, despertaría los fantasmas de la gran crisis que comenzó en Estados Unidos hace nueve años», apunta Dong. De que los dirigentes comunistas hayan aprendido la lección depende que no se repita.

El 'ladrillo' dispara la deuda

Tradicionalmente, los ciudadanos chinos han sido los ahorradores por antonomasia. Sin un estado de bienestar que garantice sus necesidades más básicas, el 'colchón' ha servido de jubilación y seguro médico. Pero el cambio de mentalidad que ha llegado con el giro hacia el capitalismo y, sobre todo, la inaccesibilidad de la vivienda, esa máxima está ahora en entredicho. Es más, la deuda ya preocupa, y mucho, en China.

El Gran Dragón ya debe, en su conjunto, más del 250% de su PIB. Es un gran salto si se compara con el 150% de hace sólo ocho años, y la tendencia ascendente se ha acentuado durante la crisis. La mayoría de esa deuda recae en las empresas -la pública es de apenas el 50% de un PIB que, al menos, mantiene un crecimiento estable del 6,7% interanual-, pero las familias también han incrementado mucho su adicción al crédito, que se ha multiplicado por tres en la última década. El año pasado se concedieron 3,4 billones de euros en préstamos a individuos y entidades privadas.

El culpable es, sin duda, el sector inmobiliario. En agosto, por ejemplo, el 71,2% de todos los créditos bancarios fueron hipotecas. Su importe alcanzó los 675.500 millones de yuanes (91.200 millones de euros). No debería resultar excesivamente preocupante porque el Gobierno exige a los bancos que no presten más del 70% del valor del inmueble en el caso de la primera vivienda, y entre un 60% o 50% para la segunda y siguientes.

Claro que es evidente la connivencia de algunos compradores con los tasadores, que en ocasiones emiten falsas valoraciones de los hogares, normalmente por encima del valor real, para lograr que la hipoteca cubra un porcentaje mayor de la compra. Así, en diciembre de 2015 el valor de los créditos fallidos aumentó hasta el 1,9% del PIB, cuatro décimas más que el año anterior. Y todo apunta a que continuará creciendo sin ver claro el limite.