Claves para complementar la pensión

La vivienda en propiedad es la base para generar ingresos que complementen la pensión de jubilación ante las dudas sobre el sistema

Una de las principales preocupaciones de los españoles que se acercan a la edad de jubilación es si el dinero que recibirán de la pensión pública será suficiente para cubrir sus necesitadas durante toda su etapa de retiro.

Los más previsores cubren esta necesidad invirtiendo en productos de ahorro finalista que les ayuden a complementar la pensión, como planes de pensiones, planes de previsión asegurados, planes individuales de ahorro sistemático o planes de ahorro a largo plazo.

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Pero este porcentaje de ahorradores es muy bajo en España. En lo que más invierten los españoles es en activos inmobiliarios, principalmente en vivienda, que ya supone entre un 80 y un 98 por ciento de la riqueza de las familias españolas.

Aprovechando esta tendencia inversora, las entidades financieras lanzan, cada vez con más frecuencia, productos que utilizan la vivienda como fuente de generación de ingresos complementarios a la pensión de jubilación, como la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad, la vivienda inversa, la renta inmobiliaria vitalicia o la permuta de alquileres.

1__ Hipoteca inversa

Se trata de un préstamo en que la garantía es la vivienda. El jubilado mantiene la propiedad del inmueble y puede seguir viviendo en él hasta que fallezca. Será entonces cuando sus herederos paguen el préstamo o vendan la casa.

Para que un préstamo sea considerado como hipoteca inversa hay que cumplir una serie de requisitos como que el solicitante y sus beneficiarios tengan más de 65 años, estén afectados de dependencia o tengan un grado de discapacidad superior al 33 por ciento.

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También es necesario que el deudor disponga del importe del préstamo en un solo pago o mediante disposiciones periódicas. Además, la garantía tiene que ser ejecutable cuando fallezca el prestatario o el último de los beneficiarios y la vivienda tiene que haber sido tasada y asegurada contra daños.

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Según fuentes de BBVA, una forma de cubrir el riesgo de longevidad es constituir "hipotecas inversas con seguros de rentas vitalicias". El precio del producto "dependerá de la estimación que la compañía aseguradora realiza sobre la esperanza de vida del asegurado".

Para Julián Franco Mena, fundador y gerente de Más Vida, comercializadora de hipotecas inversas, “son el único producto financiero que permite mejorar la calidad de vida de nuestros mayores sin que tengan que perder la titularidad de sus viviendas”.

Considera que esta hipoteca “dota a los herederos de la flexibilidad de poder rescatar el inmueble en un futuro con el pago de la deuda o de venderlo para hacer frente a ésta, recibiendo el exceso de valor que generará en la mayoría de los casos dada la presumible revalorización del inmueble con el paso del tiempo”.

No todo son ventajas en la hipoteca inversa

Uno de los inconvenientes de la hipoteca inversa es que "las rentas que se generan son muy bajas”, señalan fuentes de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Analizan el supuesto de una persona de 70 años, con una vivienda valorada en 270.000 euros, que suscribe una hipoteca inversa. "Esta persona recibiría entre 297 euros y 311 euros mensuales, cantidades muy reducidas respecto al valor de la vivienda", señalan desde Asufin.

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Según sus cálculos, si la esperanza de vida media en España es de 83,3 años, en los 13,3 años de vida que supuestamente le queda al propietario recibiría como máximo el 18,4 por ciento del valor de la vivienda. Si viviera más, el porcentaje será mayor, "pero siempre sería muy bajo para tener garantizada la recuperación del bien", señalan desde Asufin.

A su juicio el problema de estas hipotecas es que "la deuda generada es mucho mayor". Volviendo al ejemplo, "si se quiere recuperar la vivienda, los herederos tienen que desembolsar entre 25.095 y 30.471 euros de más respecto a lo que ha recibido su propietario".

Convertir en liquidez el ahorro inmobiliario

Existen otros mecanismos para obtener liquidez de la vivienda habitual transfiriendo su propiedad a la vez que el propietario sigue residiendo en ella. Es estos casos el jubilado vende su casa con la condición de mantener el derecho de residir en ella de forma vitalicia.

Entre los productos que facilitan esta operación destacan los siguientes:

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2__ Venta de la nuda propiedad

Esta fórmula se basa en que es posible escindir la plena propiedad de la vivienda en dos: el derecho a ser dueño de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). En este caso, el propietario vende la nuda propiedad y retiene el uso.

Con este modelo, el jubilado puede obtener entre un 30 y un 75 por ciento del valor de mercado de su casa, dependiendo de su edad.

3__ Vivienda inversa

Este producto consiste en que el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Es decir, involucra dos contratos: uno de compraventa y otro de alquiler vitalicio.

Con esta opción se puede obtener una liquidez de entre el 50 y el 80 por ciento del valor de mercado del inmueble, en función de la edad del beneficiario.

Aunque la vivienda inversa y la nuda propiedad parecen productos similares, existen diferencias, apuntan desde BBVA, debido a que el vendedor de la vivienda inversa es arrendatario vitalicio, pudiendo, si lo desea, abandonar el domicilio definitivamente.

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Mientras que, en el caso de venta de la nuda propiedad, el usufructuario retiene el derecho a habitar la vivienda de forma vitalicia, aun cuando no resida en ella. Esto es: el usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio no.

4__ Renta inmobiliaria vitalicia

Esta solución consiste en poner en contacto dos partes interesadas donde una de ellas vende la vivienda (el jubilado) y la otra (el inversor comprador) toma la posesión de la misma en el momento del fallecimiento del anterior.

El inversor se compromete al pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del jubilado. La cantidad se estipula en función de la esperanza de vida del jubilado, del valor de mercado de la vivienda y de si el senior desea un pago anticipado único por importe de una fracción del valor de la vivienda.

5__ Permuta de alquileres

Esta alternativa se basa en un intercambio de alquileres. Un ejemplo es el caso de alguien que desea irse a una residencia, pero no puede costeársela.

Mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga al propietario el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia (por ejemplo, 1.200 euros) a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda (por ejemplo, 1.000 euros).

La diferencia entre lo que necesita la persona mayor y lo que se obtiene por el alquiler, en este caso 200 euros, es financiada por el inversor que ofrece la permuta. Cuando fallezca el senior, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses.

Esta devolución puede efectuarse mediante dinero líquido por el montante de la deuda o dejando al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolvérsela.

En este caso, no se produce transferencia de la propiedad al inversor: la propiedad del inmueble siempre la retiene el propietario en vida y sus descendientes o herederos a su fallecimiento.

¿Qué producto elegir?

Sobre qué producto es el más adecuado para los jubilados, dependerá de si se tienen hijos o no y de la relación con ellos.

Según fuentes de BBVA, "en caso de tener descendientes, una hipoteca inversa sería un producto adecuado, si no se tienen o la relación con ellos es mala, una nuda propiedad o una vivienda inversa podría ser la solución".

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