Estas son las recetas del Banco de España para el mercado inmobiliario

El Banco de España denuncia que los problemas de acceso a la vivienda se han agravado en los últimos años y se concentran especialmente en los hogares jóvenes y con menor renta, así como en las áreas urbanas y turísticas, según un informe dado a conocer este martes. 

En concreto, la institución cifra en 600.000 unidades el déficit de viviendas que haría falta construir hasta 2025 para equilibrar el mercado inmobiliario. 

Dada la magnitud del problema, el Banco de España advierte contra las políticas públicas de corto plazo que podrían generar “efectos indeseados” y propone una serie de recetas. 

Impulsar las viviendas en alquiler social 

Una de ellas pasa por impulsar el parque público de viviendas en alquiler social, que es muy reducido en comparación con otros socios de la Unión Europea. 

Se trata de un esfuerzo considerable, si se tiene en cuenta que el actual stock se limita al 1,5 por ciento de las viviendas, lo que exigiría construir 1,5 millones de nuevas unidades para converger con las economías avanzadas.  

"Un plan a 10 años con el objetivo de disponer de este parque de viviendas en alquiler social supondría incrementar en más de un 150 por ciento la producción anual media de viviendas en España registrada en los últimos años”, dice el documento. 

Dada la magnitud de este reto, el Banco de España propone fomentar la colaboración público-privada, con medidas como la cesión de suelo público, avales o financiación. 

El foco en las rentas bajas 

Asimismo, teniendo en cuenta los reducidos ingresos de los hogares con problemas de acceso a la vivienda, el Banco de España propone "diseñar programas de rentas garantizadas o de ayudas directas con el objetivo de complementar los pagos de los inquilinos”, sin perjuicio de medidas estructurales destinadas a incrementar el poder adquisitivo de los hogares. 

Fomento de los grandes tenedores de viviendas 

Más allá de eso, el Banco de España también explica que el mercado del alquiler residencial en España se caracteriza por la amplia presencia de particulares, lo que favorece la dinámica alcista de los precios del alquiler, pues estos no pueden beneficiarse de las economías de escala y la diversificación del riesgo que sí disfrutan los grandes tenedores. Por eso, pide que se incentive a estos inversores profesionales, que tienen más presencia en los mercados europeos. 

Asimismo, propone beneficios fiscales para los propietarios que alquilen a precios asequibles. 

Coordinación entre administraciones públicas 

En todo caso, el Banco de España reconoce que las administraciones públicas no están de brazos cruzados, sino que han adoptado distintas medidas. El problema es que abunda la descoordinación y la falta de evaluación. 

Por eso, otra de las propuestas pasa por coordinar las actuaciones de las distintas administraciones públicas en materia de vivienda, puesto que las competencias en este tema se hallan descentralizadas. 

Así, por ejemplo, las comunidades autónomas ejecutan la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; mientras que los ayuntamientos se encargan también de la ordenación, así como la gestión, ejecución y disciplina urbanística; la promoción y gestión de viviendas.  

Por último, la administración central dispone de competencias para desarrollar la normativa básica en materia de suelo y vivienda. 

Evaluar las medidas ya adoptadas 

En relación con lo anterior, la institución gobernada por Pablo Hernández de Cos pide que se haga una evaluación de las amplias políticas ya desplegadas. 

“Este proceso implicaría mejorar las fuentes estadísticas sobre precios inmobiliarios y el uso compartido de datos y análisis entre las distintas administraciones públicas, así como proporcionar a los investigadores especializados un mayor acceso a los microdatos inmobiliarios”, dice el documento. 

Certidumbre regulatoria 

Por otro lado, el Banco de España advierte de que limitar los precios y endurecer los contratos podría ahuyentar la oferta de vivienda de alquiler, por lo que propone dar más seguridad jurídica a los caseros, evitando modificaciones periódicas de las regulaciones.

También para dar más certidumbre a las personas que alquilan viviendas, aconseja fomentar los seguros de alquiler de vivienda; agilizar los procedimientos judiciales en caso de impago y “un incremento de las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden satisfacer las rentas del alquiler”. 

Asimismo, el Banco de España propone profundizar las medidas que ya se están adoptando para agilizar los trámites para la construcción de vivienda nueva, dado que su falta es una de las circunstancias que tensiona el mercado. 

Pero, mientras tanto, también aconseja impulsar la rehabilitación de casas usadas y la cesión de viviendas vacías, de forma que puedan ser destinadas al alquiler social. 

Finalmente, también pide mejorar el transporte para paliar el problema de vivienda en el centro de los núcleos urbanos. 

“La existencia de una red de transporte público metropolitano, combinada con un transporte urbano adecuado, permite incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas, aumentar los beneficios de las economías de aglomeración y reducir las presiones sobre los precios inmobiliarios”. 

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