Adiós al sueño (inmobiliario) americano

El manido sueño americano basado en la universal, casi obligatoria, compra de una vivienda está muerto. Existe el "riesgo" de que resucite. Pero no a corto ni a medio plazo. Diversas fuentes del sector inmobiliario americano consideran que, para sanear el mercado y para evitar una crisis como la de estos días, una parte sustancial de la población debería vivir de alquiler.

No es sólo una recomendación. En realidad no hay otro remedio. Millones de estadounidenses se han visto expulsados del sueño americano tal como lo conocíamos hasta ahora, con una pequeña casa en propiedad, un porche, los niños, el perro y el coche para ir al centro comercial. Las agencias hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac tienen cada vez menos capacidad de financiar viviendas a los americanos con menos recursos, además de que están encareciendo los préstamos. Y hay muchas otras dudas que frenan la recuperación del mercado residencial: según algunos cálculos, es necesario que se creen 150.000 empleos mensuales y de manera sostenida para que el stock vaya reduciéndose. La recuperación del empleo que hemos visto en los últimos meses en Estados Unidos es realmente insuficiente para conseguir que vaya consumiéndose la sobreoferta de viviendas que hay en el país. Y no hay que olvidar que durante la crisis, 9 millones de americanos han perdido su puesto de trabajo, sobre todo varones y de las clases populares, muchos de ellos dedicados a la construcción. Por tanto, no es suficiente con que crezca el PIB: en muchas ocasiones el crecimiento de la economía no se traduce en recuperación del mercado inmobiliario. Lo hemos visto durante los dos últimos años en Estados Unidos.

Pero hay, al menos, otros dos factores que expulsan a millones de personas del sueño inmobiliario americano. El primero de ellos es que en la actualidad hay al menos dos millones de viviendas embargadas por los bancos o en proceso de serlo. Y otro gran problema: el 23% de las viviendas hipotecadas ya tienen un valor inferior al de la hipoteca. La ley hipotecaria americana hace posible ir al banco a devolver la vivienda si no compensa seguir pagando la hipoteca de una vivienda que ha perdido valor drásticamente. Este último fenómeno llena de viviendas el balance de los bancos, lo que puede contribuir al freno de la circulación del crédito.

Éstas son algunas de las razones que explican la doble recesión que se está viviendo en el mercado inmobiliario americano. Además de la fuerte sobreoferta existente, sobre todo en estados como California, Nevada, Florida o Arizona. Y aún persisten muchas dudas que invitan a pensar que la caída de precios se puede prolongar: ¿Cuánto tiempo les costará a los bancos acabar con el problema de los préstamos dudosos? ¿Cuándo acabará de consumirse el stock? ¿Cuándo volverán a subir los precios de manera sostenible?

En cambio, sí hay un segmento inmobiliario que puede estar comenzando a recuperar brío: se trata de los edificios de más de cinco apartamentos, los llamados "multifamiliar houses", que están recibiendo cada vez más inversiones, dado que son el tipo de viviendas a las que se trasladan los jóvenes que se emancipan y, también, quienes no pueden permitirse vivir en otro lugar. Claro, ambos colectivos viven de alquiler. Quienes inyectan dinero son los inversores que luego ponen de alquiler las viviendas, con una rentabilidad que se reduce, porque los precios de estos inmuebles sí están subiendo.

El nuevo mensaje que ahora se impone es que todo el mundo tiene derecho a vivir en un casa bonita, pero no tiene por qué ser de su propiedad. Hasta la televisión ahora alerta de los riesgos que entraña el sobreendeudamiento y da consejos y cifras a tener en cuenta para no caer en los mismos errores de antes. La única desventaja de todo esto es que, posiblemente, tras la crisis, las desigualdades sociales hayan aumentado drásticamente.