Colonial refuerza su atractivo con la apuesta por las residencias de estudiantes

Colonial ha ampliado su apuesta por el mercado inmobiliario con la entrada en un nuevo segmento: las residencias de estudiantes y el llamado flex living (alojamientos de corta o media duración, amueblados y con servicios incluidos).

La compañía ha creado junto al grupo británico Vita una sociedad conjunta participada al 50 % que nace con tres activos en Madrid y que, según los analistas, puede abrir una nueva vía de crecimiento y creación de valor para el accionista.

La plataforma se configurará mediante la aportación progresiva de tres activos urbanos que suman más de 92.000 metros cuadrados y unas 2.200 camas, con un valor estabilizado a largo plazo cercano a los 1.000 millones de euros.

Uno de ellos ha comenzado a operar este mes de septiembre, otro entrará en funcionamiento el año que viene y el tercero tiene prevista su entrega en 2028.

Monetizar el valor es clave

Para Bankinter, la operación es una buena noticia. "Esta operación les permitirá diversificar su negocio y abrir nuevas vías para la posible conversión futura de activos no estratégicos", ha escrito el analista Juan Moreno, experto de Bankinter.

Uno de los principales atractivos desde el punto de vista financiero es que Colonial entra en la sociedad conjunta mediante la aportación de activos, sin necesidad de realizar una inversión adicional. Por tanto, la operación no supondrá un aumento del endeudamiento, según destaca Moreno.

Renta 4 también pone el foco en el proyecto de Colonial que va a ser su principal aportación a la sociedad conjunta: Santa Hortensia.

A su juicio, la operación permite a Colonial materializar de forma anticipada parte del valor de este activo antes de que finalice el proyecto (en 2028), pero manteniendo su exposición a la creación de valor futura a través de la joint venture.

Esto "reduce el riesgo de ejecución del proyecto y aporta visibilidad sobre su rentabilidad", ha señalado Javier Díaz, analista de Renta 4.

Una nueva vía de crecimiento

Asimismo, la operación encaja con la estrategia de Colonial de diversificar su cartera hacia segmentos con mayores retornos.

Renta 4 destaca especialmente el potencial de las residencias de estudiantes y el flex living, dos nichos en los que existe una oferta insuficiente frente a la demanda.

En Madrid, señala el banco, la ratio de camas de alojamiento para estudiantes por cada 100 alumnos es de ocho, frente a una media europea de 13.

Una vía de crecimiento para Colonial

Otro elemento positivo de esta operación es que podría permitir nuevas operaciones de consolidación y facilitar la entrada de capital de terceros, lo que abriría una vía adicional de crecimiento y de rotación de activos para Colonial.

Además, Colonial prevé un impacto neto de caja acumulado positivo hasta 2028, ya que la salida inicial de caja derivada de la incorporación de los activos de Vita quedaría compensada por la aportación de Santa Hortensia en 2028.

Una valoración exigente

No obstante, Renta 4 introduce una cautela: considera exigente el valor de unos 1.000 millones de euros atribuido a la nueva plataforma, que implica una valoración de 10.870 euros por metro cuadrado y unos 455.000 euros por habitación.

Así, la apuesta por las residencias de estudiantes añade una nueva palanca de crecimiento a Colonial, pero la tesis inversora dependerá de que esa capacidad de generación de valor se traduzca en rentabilidad y de que las valoraciones de sus activos no resulten excesivas.

Colonial cede un 6 % en bolsa

Colonial llega a esta operación después de un año complicado en bolsa. La compañía acumula una caída cercana al 6 % en 2026, en un contexto en el que las expectativas de tipos de interés elevados han penalizado a las socimis, al presionar las valoraciones inmobiliarias y elevar las rentabilidades exigidas por los inversores. En septiembre, además, un fondo afloró una posición bajista del 0,5 % en Colonial.

Los analistas, sin embargo, mantienen una visión relativamente positiva. Bankinter tiene recomendación de comprar sobre Colonial, con un precio objetivo de 6,90 euros. Destaca que cuenta con activos prime en París, Barcelona y Madrid, niveles de plena ocupación y capacidad para elevar rentas y crear valor.

También resalta una rentabilidad por dividendo superior al 6 % y un descuento próximo al 50 % sobre su valoración de activos (NAV).

Renta 4 mantiene asimismo una recomendación de sobreponderar, con un precio objetivo de 8,30 euros.

Más allá de Renta 4 y Bankinter, el balance del consenso del mercado es bastante mixto: el 47,6% de los analistas que cubren Colonial aconseja comprar sus acciones, frente al 23,8% que recomienda mantenerlas y el 28,6% que apuesta por vender.

El precio objetivo medio se sitúa en 6,28 euros por acción, lo que supone un potencial de revalorización cercano al 25% respecto a la cotización de referencia.

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