Locales: más accesibles para el inversor particular

Los centros comerciales, para las marcas, pueden tener beneficios tales como los que describe Elaine Beachill, de Knight Frank: rentas más bajas y más flexibles que permiten una expansión más rápida, además de que, por su ubicación en ellos, las firmas pueden sacar partido del márketing que hacen los propios centros. Los datos le dan la razón a Beachill: las rentas de los espacios en los centros comerciales prime cuestan 98 euros por metro cuadrado y mes, mientras que las de los locales a pie de calle también de primera categoría ascienden a los 294 euros. Son cifras correspondientes al primer trimestre de 2019. Los alquileres de los locales no son sólo más altos que los de los espacios en los centros comerciales, sino que también crecen a mayor ritmo: en el primer trimestre de 2019, según el último informe de JLL, las rentas de los espacios prime a pie de calle subieron un 5 por ciento interanual, prácticamente el doble que los que ofrecen los grandes complejos (2,6 por ciento). Pero cuando hablamos de perspectivas de futuro, las tornas se dan la vuelta: se espera que entre 2019 y 2023, las rentas de los locales de Madrid y Barcelona crezcan a un ritmo medio anual del 0,9 por ciento, frente al 1,9 por ciento que se prevé para los espacios de los grandes complejos.

Además de las expectativas, también juega a favor de los centros comerciales (o de sus propietarios o de sus inversores) la rentabilidad, que en su caso ronda el 4,5 por ciento, frente al 3,15 por ciento en que se encuentra la de los locales en calle.

En lo que coinciden centros comerciales y locales es en la creciente polarización que existe entre los más prime y los secundarios. Así, Patricia Frías, de JLL, explica que si bien en las mejores ubicaciones la demanda por parte de los retailers se mantiene fuerte (en Barcelona, por ejemplo, la disponibilidad en zonas prime es de sólo un 4,3 por ciento) y ello lleva a subidas de rentas, en el caso de zonas peores, la demanda es más baja y en ellas se han visto caídas de los alquileres.

Los locales comerciales, como los centros, están registrando una transformación. Por un lado, ambos coinciden en el mayor protagonismo de los operadores de restauración. Por otro, en el caso de las tiendas a pie de calle, destaca que la banca esté cambiando su estrategia y se estén transformando las que hasta el momento han sido sus sucursales tradicionales.

Porque los locales no se libran del impacto de internet. Por un lado, se observa el auge de las flagships, las tiendas que las marcas quieren que sean sus buques insignia, para las que escogen zonas prime y, como la elección de los espacios por parte de los retailers es mucho más selectiva, los propietarios pueden apretar un poco más con las rentas: «Se ubican en espacios que realmente les encajan y donde comercialmente deben estar. Ya no todo vale y la ubicación ha de cumplir todos los requisitos», afirma Frías. Aunque esta experta también añade que, con el auge del comercio electrónico, ahora se puede cubrir el mercado con menos tiendas.

Invertir en locales

El acceso de un inversor particular a este mercado es mucho más fácil: basta con comprarse un local (o varios) y ponerlo en alquiler. Requiere poca gestión y su rentabilidad es atractiva. Aunque hay que tener precaución y ser selectivo. Frías dice que los inversores prefieren comprar locales en rentabilidad, es decir, ya alquilados. Y añade que los inversores que los compran vacíos necesitan tener visibilidad sobre futuras cláusulas de los contratos, niveles de renta y potenciales inquilinos para sentirse cómodos con la inversión.

Los expertos de Forcadell han detectado que el mercado de compraventa se ha reactivado en Barcelona con el impulso del pequeño inversor, pero también con la reaparición del usuario final como comprador. Aunque quienes de verdad han empujado las cifras de inversión a niveles récord, como en el caso de los centros comerciales, han sido los fondos de inversión y las sociedades patrimoniales de operadores de retail.