El inmobiliario abre oportunidades a los inversores más agresivos

Inmobiliaria Colonial figura entre las apuestas globales para un sector que se enfrenta a una más que previsible rebaja del valor de sus activos pero que podría tener las malas noticias ya descontadas en la cotización

El escenario actual no es el mejor para el inmobiliario. Frenazo económico, inflación, crisis energética y subidas de los tipos de interés complican la vida a este sector, de manera que los inversores esperan entre 6 meses y 3 años de parón, con una fuerte reducción de las transacciones y una clara moderación de la inversión, según se desprende de las conclusiones extraídas durante un reciente congreso sectorial celebrado en Barcelona.  

Las socimis españolas se enfrentan a un más que previsible ajuste a la baja en el valor de sus activos (NAV) ante la subida de los tipos de interés de los últimos meses y la potencial recesión. Este recorte en la valoración de sus carteras tendrá un impacto en el beneficio contable y en su apalancamiento, que podría reflejarse ya a cierre de año en algunos casos”, apunta Juan Moreno, analista de Bankinter. 

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Philipp Wass y Fayçal Abdellouche, analistas de Scope Ratings, están de acuerdo: “El sector inmobiliario europeo se tambalea bajo la presión de la inflación, el aumento de los rendimientos y la ralentización del crecimiento económico".

"En contraste con las perspectivas favorables que se manejaban para todo el sector antes de la pandemia de Covid-19, ahora las perspectivas crediticias se han vuelto negativas para los promotores inmobiliarios”, añaden estos expertos.  

Una caída de los precios del inmobiliario del 3 por ciento en 2023 

En concreto, en Bankinter anticipan una caída de los precios del 3 por ciento en 2023 y del 2 por ciento adicional en 2024 debido a la subida del coste de la financiación hipotecaria, a la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler y a la menor tasa de ahorro de los hogares (por la inflación). 

Así las cosas, lo más conveniente para el común de los inversores podría ser mantenerse fuera del sector, por el momento. 

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“Consideramos que todavía es pronto para entrar en el sector. La rentabilidad por dividendo exigida a las inmobiliarias cotizadas todavía tenderá a incrementarse algo, hasta niveles próximos al 5 por ciento de media global respecto al 4,4 por ciento actual”, afirma al respecto Moreno.  

Los precios ya descuentan el negativo panorama

Si bien, algunos expertos creen que los precios actuales de las acciones ya descuentan esta situación de deterioro de los fundamentales, pues las socimis cotizan con abultados descuentos, de entre 55 y el 65 por ciento sobre el NAV (el valor neto de los activos). 

Asimismo, los expertos de Scope Ratings destacan la resistencia de algunos segmentos del negocio, en este contexto de incertidumbre. En concreto, de los subsectores residencial e industrial. 

En cuanto al primero, dicen que “la sólida demanda subyacente de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y la falta de nueva oferta están respaldando los resultados y las perspectivas más sólidas de las empresas del segmento de compraventa de viviendas”. 

Por su parte, en el caso industrial, "la demanda relacionada con la logística también está creando unas condiciones relativamente favorables para los propietarios de inmuebles industriales”. 

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Oportunidades en el mercado inmobiliario

En este contexto, hay quien piensa que sí pueden existir oportunidades en el mercado para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo. 

Moreno apunta, por ejemplo, Vonovia, el líder europeo de residencial en alquiler que, a su juicio, “descuenta ya un escenario excesivamente negativo, con una rentabilidad por dividendo estimada superior al 7 por ciento y un descuento del 60 por ciento sobre el valor neto de los activos (NAV)”.  

Por su parte, en los Estados Unidos, Bankinter destaca Welltower, una socimi centrada en la salud y con fuerte presencia en residencias de ancianos; Prologis, líder mundial de activos logísticos; y Digital Realty Trust, especializada en centros de datos. 

En España, Bankinter solo tiene en recomendación de comprar a Inmobiliaria Colonial

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Valores españoles del sector inmobiliario con atractivo

Renta 4, en cambio, tiene Merlin Properties en sobreponderar; especialmente tras los resultados del tercer trimestre, unas cifras que califica de “sólidas” y que van a servir a la compañía “para superar la guía para fin de año y defender las valoraciones”. 

También tiene en sobreponderar Inmobiliaria del Sur, una compañía de la que le gusta el crecimiento de los volúmenes, aunque no tanto la debilidad en el margen promotor. 

Por su parte, tiene en neutral Neinor Homes y Aedas Homes; mientras que a finales de septiembre bajó Colonial de retener a neutral. 

Esta visión positiva de algunas compañías inmobiliarias (para cierto tipo de perfiles con menor aversión al riesgo) coincide con la postura expresada por algunos grandes inversores como Blackstone, que ya estarían frotándose las manos ante la perspectiva de comprar activos inmobiliarios con descuento si se produce una caída de los precios. 

Si bien, precisamente Blackstone podría estar planteándose deshacerse de su posición en Testa (la mayor empresa de viviendas en España), según algunas informaciones aparecidas en prensa. 

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