Cómo y cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable por una fija

Subrogar y novar son las alternativas más baratas para cambiar una hipoteca variable a fija, cuesta unos 300€, mientras que contratar un nuevo préstamo genera un gasto medio de 2.800€

La escalada en vertical del euríbor en 2022, que cerró diciembre en el 3.018 por ciento, ha encarecido las hipotecas a tipo de interés variable. Así, los que revisaron en diciembre la hipoteca vieron aumentar sus cuotas cerca de un 50 por ciento de media.

Para evitar más sobresaltos y nuevas subidas, cada vez son más los que deciden cambiar sus hipotecas de tipo variable por otras de tipo fijo, y más teniendo en cuenta que los analistas prevén que el euríbor siga subiendo este año hasta rozar el 4 por ciento.

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El cambio de variable a fijo es, en principio, beneficioso, pero hay que contar con que los bancos están encareciendo las hipotecas a tipo fijo y abaratando las variables para impulsar su contratación porque con ellas obtienen mayores beneficios.

Por ello, es importante que el interés de la hipoteca tipo fijo no supere en mucho el 3 por ciento, ya que “un tipo del 4 por ciento o superior es poco competitivo debido a que el euríbor ha superado muy pocas veces este porcentaje", apunta Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador Helpmycash.

Considera que el cambio de variable a fijo “puede ser una buena idea” y da dos argumentos: que el hipotecado estará a salvo de las idas y venidas del euríbor, ya que al ser el interés constante pagará siempre la misma cuota, y que pagará menos si el euríbor sube.

Pone el supuesto de una hipoteca variable con un interés de euríbor más el 0,5 por ciento, que se pasa a un tipo fijo del 3 por ciento. "Si el euríbor se mantiene por encima del 2,5 por ciento durante varios años, el hipotecado pagará unas cuotas más barata que si se hubiera quedado con el interés variable".

Una vez que decida cambiar debe hacerlo “cuanto antes”, recomiendan los expertos, para lograr un interés más bajo antes de que los bancos sigan subiendo sus tipos fijos.

¿Novación o subrogación de hipoteca?

Existen tres posibilidades de cambiar el tipo de interés de variable a fijo: la novación, la subrogación o contratando una nueva hipoteca.

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La novación consiste en que el cliente llega a un acuerdo con su banco para que cambie el interés de su hipoteca de variable a fijo.

El banco está obligado a aceptar este cambio cuando los ingresos anuales del hipotecado son de 29.400 euros o menos, si la carga hipotecaria supera el 30 por ciento de la renta y si la cuota de la hipoteca ha subido un 20 por ciento en los últimos cuatro años.

Con la subrogación, el hipotecado cambia de banco a otro que le ofrezca un interés a tipo fijo competitivo.

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En ambos casos tendrá que hacer frente a algunos gastos, el más importante la tasación de la vivienda, que ahora ronda los 300 euros de media.

No obstante, estos gastos se han reducido desde finales del año pasado cuando el Gobierno estableció por decreto que los bancos no pueden cobrar comisiones por pasar una hipoteca variable al tipo fijo.

Con esta medida se eliminan hasta el 31 de diciembre de 2023 las comisiones por amortización anticipada de las hipotecas variables y por cambiar a tipo fijo con una novación o una subrogación.

Contratar un nuevo préstamo, la alternativa más cara

La otra opción para cambiar de tipo de interés es liquidar la actual hipoteca y contratar una nueva. Es la alternativa más cara de las tres, ya que no solo hay que pagar la tasación de la vivienda, además hay que abonar los gastos de cancelación registral del préstamo que rondan los 1.000 euros.

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A ello se suma la comisión por amortización anticipada del préstamo, que puede ascender hasta el 1 por ciento sobre su importe pendiente, dependiendo de lo que establezca el contrato. El banco también pude aplicar una comisión por la apertura de la nueva hipoteca.

Así, en el caso de una persona que contrata una hipoteca fija de 150.000 euros, cancelar la que tiene vigente a tipo variable le costará unos 2.800 euros.

Por lo general, siempre es más económico para el hipotecado optar por la novación o la subrogación frente a cambiar de hipoteca, pero este caso puede ser ventajoso cuando el nuevo préstamo es más bajo que el obtenido con las dos primeras opciones.

Las mejores hipotecas para cambiar de tipo variable a fijo

El aumento de traspasos de hipotecas variables a fijas para mejorar el interés de los préstamos ha hecho que los bancos mejoren sus ofertas para atraer a estos clientes.

Entre las más competitivas del aercado Helpmycash destaca la de Openbank, Trae Tu Hipoteca Fija, con un interés del 2,76 por ciento TIN (3,29% TAE).

Está dirigida a las personas que lleven un año pagando su hipoteca y ofrece un importe máximo del 80 por ciento del valor de tasación de la vivienda, mientras que el plazo de devolución puede ser de un máximo de 30 años.

Otra alternativa es la ofrecida por Myinvestor, Subrogación Hipoteca Fija, con un interés del 3,69 por ciento TIN (3,91% TAE).

En este caso la entidad asume los gastos asociados a la subrogación, como la tasación y la comisión por subrogación, además de los gastos de registro, gestoría y notaría.

Tampoco cobra comisiones de apertura por el cambio de banco, aunque sí incluye en la hipoteca una comisión por amortización anticipada parcial.

Para acceder a estas ventajas los ingresos de los titulares deben sumar un mínimo de 4.000 euros mensuales netos, el capital pendiente debe ser de al menos 70.000 euros y el préstamo a trasladar debe haber sido contratado antes del 1 de octubre de 2018.

La tercera opción es la de Kutxabank, Subrogación Hipoteca Fija, con un interés del 3,50 por ciento TIN (3,88% TAE).

Para conseguirlo hay que domiciliar nóminas por un valor conjunto de al menos 3.000 euros al mes, contratar un seguro de hogar y abrir un plan de pensiones con una aportación mínima anual de 2.400 euros.

Analizar todas las alternativas

Antes de tomar una decisión sobre si se cambia o no el tipo de interés de la hipoteca de variable a fijo y sobre cómo hacerlo o con qué entidad el hipotecado debe barajar todas las opciones.

Para ello los expertos recomiendan hablar con el banco donde tiene la hipoteca sobre una posible novación, pedir ofertas de subrogación a otras entidades y solicitar una nueva hipoteca.

“Con todas las propuestas sobre la mesa, hay que hacer números y valorar qué operación sale más a cuenta a largo plazo”, indica Riera.

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