Los errores clave a evitar al contratar una nueva hipoteca

• El euríbor empuja a los compradores al refugio de la hipoteca fija
• Los efectos colaterales de la subida del euríbor sobre las hipotecas

De entre todas las decisiones financieras a tomar a lo largo de la vida, contratar una hipoteca es una de las más importantes, si no la que más, pesto que se trata de una deuda que puede acompañar al comprador durante décadas. Por eso, cualquier decisión que se tome antes de firmar puede tener un impacto considerable en el coste final del préstamo.

Por ello, hay muchas cosas a tener en cuenta antes de firmar una, incluso en decisiones que pueden parecer menores desde un primer momento. Aspectos como aceptar la primera propuesta del banco, fijarse solo en el tipo de interés o alargar demasiado el plazo son algunos de los fallos más habituales.

Por ello, Pablo Vega, experto en hipotecas de Roams, pone el foco en la necesidad de analizar la operación en su conjunto. Y recalca que el tipo de interés es importante, pero también lo son el plazo, las comisiones, los productos vinculados, el ahorro disponible y la capacidad para afrontar posibles cambios en la cuota.

Aspectos a comprobar antes de aceptar la primera oferta

De acuerdo con el experto, el primer error consiste en aceptar la primera propuesta que presenta una entidad. Una hipoteca es un producto negociable. Por eso, comparar diferentes bancos puede servir para conseguir mejores condiciones.

Recalca que conseguir una buena hipoteca no consiste únicamente en encontrar un tipo de interés inferior, sino que también puede existir margen para negociar las comisiones, las vinculaciones y otras condiciones del préstamo. Cuantas más alternativas tenga el cliente, mayor será su capacidad para negociar.

Otro fallo habitual recalcado por Vega es fijarse exclusivamente en el TIN. Un interés atractivo no garantiza que la operación sea más barata. Las comisiones, los seguros, otros productos asociados o un plazo excesivamente largo pueden elevar el coste final.

Por eso, antes de firmar conviene analizar la operación completa. La TAE y el coste total del préstamo permiten tener una visión más amplia que el simple tipo de interés anunciado, repercutiendo de forma clave al final del plazo.

Bonificaciones y plazos, dos decisiones clave

El tercer error está relacionado con las bonificaciones. Conseguir el tipo mínimo que ofrece el banco puede implicar contratar seguros, tarjetas, planes de pensiones, fondos de inversión u otros productos, ya que Vega recalca que la rebaja del TIN no siempre compensa.

En este sentido, asegura que el cliente puede terminar pagando más por esas vinculaciones de lo que ahorra en intereses. Por ello, la clave está en estudiar cada producto por separado y contratar solo aquellos que realmente interesen o cuyo coste quede compensado por el descuento.

También recalca la importancia de tener cuidado con alargar demasiado el plazo para conseguir una cuota más baja. Pagar menos cada mes no significa pagar menos por la hipoteca. Al ampliar los años de devolución, aumentan los intereses acumulados, y hay que tener en cuenta que el plazo debe permitir afrontar la mensualidad con comodidad, pero sin prolongar innecesariamente una deuda que puede mantenerse durante décadas.

El error de los tipos, las arras y la financiación

El quinto error consiste en elegir una hipoteca variable o mixta únicamente porque parte de un tipo inferior. El comprador debe mirar más allá de los primeros meses o años. Para ello, es importante valorar cuánto tiempo se mantendrá el préstamo y qué capacidad existe para soportar cambios en la cuota, así como qué sucedería si el euríbor evoluciona de forma desfavorable.

Del mismo modo, Vega asegura que otro problema puede aparecer incluso antes de contratar el préstamo, ya que firmar las arras sin comprobar previamente la viabilidad de la hipoteca puede poner al comprador en una situación complicada.

Que una vivienda resulte atractiva no significa que el banco vaya a conceder la financiación necesaria. Antes de comprometer una cantidad importante, conviene hablar con varias entidades y comprobar que el perfil tiene opciones razonables de conseguir el préstamo.

Además, también hace hincapié en lo fundamental de hacer correctamente las cuentas del desembolso inicial. No basta con calcular la entrada, y hay que reservar dinero para los impuestos y otros gastos asociados a la compraventa, además de la tasación, por lo que recomienda no llegar con un margen de ahorro demasiado apretado.

La tasación podría cambiar las cuentas

Otro error consiste en dar por hecho que la tasación tendrá exactamente el mismo valor que el precio de compra. Vega insiste en que si el valor obtenido es inferior al esperado, la financiación disponible puede ser menor. En ese caso, el comprador tendría que aportar más dinero de su bolsillo.

Por eso, estructurar toda la operación suponiendo que ambos valores coincidirán puede dejar poco margen si el resultado de la tasación es diferente. Del mismo modo, recalca que negociar únicamente el tipo de interés también puede ser un error. Conseguir unas décimas menos puede reducir el coste del préstamo, pero existen otras condiciones que también pueden negociarse.

Comisiones, bonificaciones y productos vinculados pueden ser objeto de negociación. Centrarse únicamente en el TIN puede hacer que el cliente deje pasar otras mejoras que reduzcan el coste global de la hipoteca.

Ayudas, amortización y duración de la hipoteca

Otro gran error es no revisar las ayudas y avales disponibles antes de estructurar la operación. Estas herramientas pueden modificar de manera importante el dinero que el comprador necesita aportar inicialmente. El riesgo es mayor para quienes cuentan con ingresos suficientes, pero tienen poco ahorro acumulado.

También hace especial hincapié en revisar las condiciones de amortización anticipada. Al contratar una hipoteca se suele prestar atención a la cuota mensual, pero también importa saber qué sucederá si en unos años el cliente quiere devolver parte del capital antes de tiempo.

Por último, el otro gran error que señala consiste en pensar que la hipoteca queda intocable una vez firmada. Las circunstancias personales pueden cambiar y las condiciones del mercado también. Por eso, el préstamo contratado inicialmente no tiene por qué mantenerse igual durante toda su duración. Existen distintas vías para modificarlo o adaptarlo a una nueva situación.

Una novación, una subrogación o una amortización anticipada pueden permitir mejorar una operación que con el paso del tiempo haya dejado de ser competitiva o adecuada para las necesidades del cliente. Pero, sobre todo, evitar estos errores antes de firmar puede marcar la diferencia entre conseguir una financiación adecuada y asumir durante años un coste mayor del necesario.

Si esta noticia ha sido útil para ti, apúntate a nuestros boletines ¡No te decepcionaremos! También puedes añadir las alertas de finanzas.com a tus redes y apps: Twitter | Facebook | LinkedIn | Whatsapp | Flipboard. Y sigue los mejores videos financieros de Youtube.