Así se puede subrogar una hipoteca para mejorar las condiciones
La subrogación es una de las vías más óptimas para mejorar las condiciones de una hipoteca, pero hay aspectos a tener en cuenta
El mercado hipotecario ha atravesado importantes cambios durante los últimos años. La evolución de los precios y el encarecimiento de la financiación han elevado el coste de comprar una vivienda, que ha alcanzado en estos últimos años cuotas inasumibles para muchas personas.
A esta situación se ha sumado en los últimos meses la subida del euríbor, que ha vuelto a presionar a quienes tienen una hipoteca variable. De hecho, la pasada semana volvió a superar el límite del 3 %, al cual no llegaba desde septiembre de 2024.
En este contexto, algunos hipotecados pueden plantearse cambiar las condiciones de su préstamo sin necesidad de cancelarlo y contratar otro desde cero. Una de las vías para hacerlo es la subrogación de acreedor, una operación que permite trasladar la hipoteca a otro banco.
Las bases de la subrogación de una hipoteca
Precisamente por ello, Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash, establece el concepto de la subrogación como un acto pensado precisamente para cambiar de entidad y mejorar las condiciones del préstamo.
El funcionamiento a grandes rasgos es muy sencillo: a niveles básicos, permite cambiar la hipoteca de banco para modificar sus condiciones. El objetivo es conseguir un préstamo que resulte más conveniente para el cliente.
Un proceso que, evidentemente, tiene tras de sí un marco legal, pues está regulado por la Ley 2/1994. El primer paso consiste en pedir ofertas a varias entidades. De esta manera, el hipotecado puede conocer qué condiciones le ofrece cada banco antes de tomar una decisión.
Las fases de este proceso
Una vez cumplido el primer paso para llevar a cabo esta subrogación, Riera habla de la fase de comparación. Cada entidad entrega una oferta vinculante con las condiciones que aplicaría si el cliente trasladase su préstamo. El experto recalca ahora la importancia de analizar las diferentes propuestas y hacer números para determinar cuál resulta más favorable.
Una vez elegido el banco, la nueva entidad comunica la decisión al banco actual. En ese momento comienza una fase importante del procedimiento: la entidad de origen dispone de 15 días naturales para presentar una contraoferta.
Si el banco actual iguala o mejora las condiciones propuestas por la competencia y al cliente le interesa, puede decidir permanecer en la misma entidad. Si no existe una oferta mejor o la contraoferta no resulta conveniente, el proceso continúa. Y como suele ser habitual en estos casos, el último paso es firmar la operación ante notario.
¿Cuánto puede costar este proceso?
Ahora bien, es importante tener claro que no es un proceso gratuito. Si bien el coste de esta práctica no suele ser excesivamente elevado, de acuerdo con la información facilitada por Riera, el gasto medio ronda los 500 euros, una cifra a tener en cuenta.
Al respecto de la misma, la mayor parte corresponde a la tasación de la vivienda, que cuesta alrededor de 300 euros. A esta cantidad puede sumarse la comisión por subrogación, que puede situarse entre el 0% y el 2% del importe pendiente de pago.
Por eso, antes de iniciar el proceso conviene comprobar cuánto queda por devolver y qué ahorro se conseguiría con las nuevas condiciones. El coste de la operación debe compararse con la mejora obtenida en el préstamo.
Y es que, de acuerdo con la opinión del experto, trasladar una hipoteca de banco no siempre resulta rentable. La operación está pensada para quienes pueden conseguir una mejora suficiente en las condiciones y todavía tienen una parte importante del préstamo por pagar.
Los requisitos indispensables para poder subrogar
Del mismo modo, Riera también señala que la subrogación no está disponible en cualquier circunstancia. El nuevo banco debe aceptar el traslado y, para ello, existen varios requisitos que conviene tener en cuenta.En primer lugar, el importe pendiente de la hipoteca no puede superar el 80% del valor de tasación de la vivienda.
Si se supera ese porcentaje, ninguna entidad querrá aceptar la subrogación, según la información de HelpMyCash. Del mismo modo, también existe un límite relacionado con el plazo. El tiempo pendiente de devolución no debe superar los 30 años.
Otro elemento que puede cerrar la puerta a la operación es la antigüedad del préstamo. Deben haber transcurrido al menos dos años desde la firma de la hipoteca. Si el préstamo se contrató recientemente, será muy poco probable que otro banco presente una oferta para trasladarlo.
Por último, tampoco suele tener sentido iniciar el proceso cuando queda poco capital o pocos años para terminar de pagar. En esas circunstancias, una mejora de las condiciones tendrá un impacto reducido tanto sobre la cuota como sobre el coste total.
Teniendo todo esto en cuenta, Riera recalca que, antes de dar el paso fundamental, es imprescindible comparar varias ofertas, estudiar la contraoferta del banco actual y comprobar que el ahorro obtenido compensa los costes asociados al traslado.
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