Hipotecas baratas en peligro: el mercado inmobiliario vuelve a tensionarse
Encontrar una hipoteca barata es cada vez más difícil. El mercado inmobiliario está presionando los precios de las hipotecas, algo similar a la burbuja de 2008
El acceso a la financiación asequible para comprar vivienda empieza a estrecharse en España.
Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística muestran que en 2025 se firmaron más de 500.000 hipotecas sobre vivienda, la cifra más elevada desde 2010, con un importe medio que ya supera los 160.000 euros.
Este repunte del crédito coincide con un fuerte encarecimiento del mercado residencial: el precio medio por metro cuadrado ha superado los máximos de la pasada década, impulsado por una demanda persistente y una oferta claramente insuficiente, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras.
El problema no es solo que se compren más viviendas, sino que cada vez resulta más difícil hacerlo con condiciones ventajosas.
Las entidades financieras han comenzado a endurecer criterios, exigiendo mayores ahorros previos y aplicando diferenciales menos competitivos que en los años de tipos ultrabajos.
Con precios en máximos, salarios creciendo a menor ritmo y un esfuerzo hipotecario al alza, el margen para encontrar hipotecas realmente baratas se reduce.
Hipotecas cada vez más caras
Este cóctel de fuerte demanda, escasez de oferta y financiación más exigente alimenta el debate sobre si el mercado se está recalentando peligrosamente, evocando dinámicas que precedieron a la crisis inmobiliaria de 2008, aunque en un contexto financiero hoy más regulado.
La situación del mercado inmobiliario, por tanto, está presionando los precios de las hipotecas, y es la que los está empezando a impulsar al alza.
Y como parece que dicha situación no va a cambiar a medio plazo, los expertos consideran que quienes deseen una hipoteca lo más barata posible se encuentran, probablemente, con la última oportunidad para hacerlo.
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Las hipotecas más baratas del mercado
Según los expertos las hipotecas más baratas son actualmente la Hipoteca Vamos a Tipo Fijo de Ibercaja: 2,3% TIN, con requisitos de bonificación como nómina, seguros y otros productos vinculados.
La Hipoteca Mixta de Pibank: comienza con un 1,6% TIN fijo los primeros cuatro años, y luego pasa a euríbor + 0,65%.
Por último, la Hipoteca Variable de Kutxabank: euríbor + 0,49%, ideal para quienes prefieren que su cuota esté sujeta a los cambios del euríbor.
Dependiendo de la hipoteca, la cuota mensual en el primer año será de 739 euros en el caso de la fija; 688 euros en el caso de la mixta y de 689 euros en el caso de la variable.
Qué significa una hipoteca barata
Según los expertos de kelisto una hipoteca barata no se define solo por su tipo de interés, sino que depende de varios factores, como las comisiones adicionales que puedas tener que pagar, los productos vinculados que el banco te exige para aplicar la bonificación, y el coste total que realmente asumirás a lo largo de la vida del préstamo.
Por ejemplo, una hipoteca que tiene un interés bajo puede parecer atractiva al principio, pero si el banco te exige contratar seguros de vida, seguro de hogar, o realizar compras con tarjeta de crédito para conseguir ese tipo de interés, el coste total a largo plazo puede incrementarse considerablemente.
Por ejemplo, si necesitas una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, con un interés del 2,95% TIN (sin bonificaciones), tu cuota mensual sería de unos 840 euros, pero si el banco te exige contratar seguros y productos adicionales, el coste total real puede aumentar en más de 1.000 euros anuales, afectando lo que realmente pagas a lo largo de la vida del préstamo.
Por eso, es esencial comparar no solo el TIN, sino también la TAE (Tasa Anual Equivalente), que te da una idea mucho más precisa de cuánto te costará la hipoteca teniendo en cuenta estos factores adicionales.
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