¿Por qué los precios de la vivienda no caen? 

Los expertos preveían una depreciación del precio de la vivienda en 2023 que no termina de producirse ante la fortaleza del empleo, la escasez de oferta y el elevado número de compradores que pagan al contado

El diagnóstico a finales de 2022 respecto al año que estaba a punto de comenzar era claro: el 2023 traería una caída de los precios de la vivienda. Si bien, a punto de finalizar el tercer trimestre del año, la esperada depreciación inmobiliaria no se ha producido. 

Los datos del INE relativos al segundo trimestre de 2023, conocidos esta semana, y la información más actualizada que manejan los portales inmobiliarios así lo atestigua. 

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En concreto, los precios subieron un 3,6 por ciento en el segundo trimestre, situándose muy cerca de los niveles que alcanzaron en el pico de la burbuja inmobiliaria (a cuatro puntos, según el índice que maneja el Ministerio). 

En ese sentido, cabe preguntarse los motivos de esta resistencia de la vivienda, qué segmentos están mostrando mayor fortaleza y si, finalmente, se va a producir esa caída que los profesionales llevan tiempo pronosticando. 

En 2022 se daba por descontada una caída de los precios en 2023 

Pero, antes que nada, es preciso detenerse en las razones que, en 2022, llevaron a pronosticar una bajada de precios. 

El primero de ellos tiene que ver con el encarecimiento de las hipotecas derivado de las subidas de los tipos de interés del BCE que, a su vez, han disparado el euríbor hasta cotas que superan el 4 por ciento. 

En este contexto, es difícil encontrar hipotecas fijas con intereses inferiores al 3 por ciento, lo que ha motivado una caída de la firma de hipotecas del 20 por ciento en los últimos meses. 

A esto se suma una inflación disparada (que ha reducido la renta disponible de los hogares) y la incertidumbre por la nueva ley de la vivienda, factores que anticipaban “ir a un escenario más contenido de precios”, según Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. 

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“Es cierto que las previsiones eran que este 2023 hubiera una moderación clara, sobre todo desde el punto de vista de las transacciones. Porque el año pasado vimos un récord con 650.000 transacciones, cosa que no se veía desde hace más de una década”, relata. 

¿Por qué no caen los precios de la vivienda? 

Si bien, una serie de acontecimientos han impedido que esta caída de los precios se haya materializado (por el momento). 

El primero de ellos tiene que ver con la escasez de oferta de vivienda, según coinciden en señalar los distintos expertos. 

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Y es que, a pesar de que las operaciones de compraventa sí se han contraído (un 10 por ciento interanual en el primer trimestre del año, según datos del Ministerio), esto no se ha traducido a los precios

"La oferta de viviendas ha permanecido en niveles moderados si atendemos a los visados de obra nueva concedidos que, de hecho, han estado por debajo del incremento del número de hogares durante los últimos años”, relata Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja. 

"De esta forma, a pesar de la reducción de la demanda de vivienda desde máximos, la escasez de oferta está sosteniendo los precios. Esto afecta sobre todo a la obra nueva, cuyos precios crecen un 7,7 por ciento interanual según el INE frente al 2,9 por ciento de los precios en la vivienda usada”, añade este experto. 

La fortaleza del empleo apoya al sector 

Asimismo, la fortaleza del empleo también explica lo que está sucediendo, cuenta Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. 

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“A diferencia de la crisis anterior, el mercado laboral no se ha resentido tanto. Aunque las personas han perdido poder adquisitivo por la inflación, no hay reducciones de plantilla y esto hace que la economía funcione con una cierta normalidad. También funciona con normalidad el mercado de crédito hipotecario. Aunque más caro, no se ha paralizado como en 2008”, valora Cubero. 

Por otro lado, aunque ya hay lugares de España donde el precio está cayendo (Zamora, Huesca o Toledo, según de Pisos.com; y Zaragoza, Sevilla o Valladolid, según Tecnocasa), la media queda alterada por las fuertes subidas que se están detectando en los mercados con elevada incidencia del comprador extranjero, ante el auge del turismo post-Covid. 

“Lejos de registrar caídas en sus precios, los mercados más dinámicos, como Madrid, Palma, San Sebastián o Málaga han alcanzado sus máximos históricos, y en otros como Alicante o Barcelona se está a punto de superar los niveles de 2007”, asevera Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista. 

Por último, también influye el hecho de que cada vez más compradores efectúen el pago al contado, sin la necesidad de una hipoteca. Específicamente, las compraventas que se pagan a tocateja ya alcanzan niveles del 60 por ciento. 

¿Cuándo caerán los precios de la vivienda? 

Si bien, la resistencia que ha mostrado el precio de la vivienda no durará siempre, según los expertos. 

Más temprano que tarde, la caída en las transacciones, la reducción de la renta disponible de los hogares y el encarecimiento de las hipotecas terminarán por traducirse en una caída del valor de los pisos. 

Pensamos que se verá de cara a final de año o principios del que viene. Es decir, que la caída de precios se habrá retrasado durante 3-4 trimestres”, apunta Font. 

En la misma línea se expresa Cubero: “Cuando la caída de ventas sea importante se empezarán a ver caídas. Para todo esto se necesita tiempo. Esto pueden ser seis meses más”. 

Aunque desde Idealista no lo tienen tan claro: “En la situación de incertidumbre política actual, no creemos que la evolución del mercado vaya a cambiar en lo que resta de 2023”, apunta Beñat del Coso. 

La incertidumbre de la ley de vivienda 

Y es que la formación de Gobierno es otro de los puntos que influirá en la evolución de la vivienda en los próximos meses. 

No termina de saberse en qué estado está la ley de la vivienda. Tiró para adelante con la oposición de varios partidos del arco político, especialmente del PP, que anunció que no la implementaría en los territorios donde gobierna. La única interesada en implementarla es Cataluña. Esto dibuja un panorama difícil de gestionar. Por otro lado, con el Gobierno en funciones, vamos a ver si se aplica la ley solo en Cataluña o si se toman otras medidas cuando haya Gobierno. Habrá que esperar”, zanja Font. 

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