Alarma en el mercado hipotecario

La situación del mercado de la vivienda en España es distinta de la que se daba en 2008, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Si bien, los expertos ven cada vez más síntomas de preocupación relacionados con este sector. 

El último dato que ha encendido las alarmas en este sentido es el importe medio de las hipotecas, que se ha disparado un 15,5% en el último año (un 11,4% en tan solo ocho meses), hasta situarse en los 169.650 euros, según información del INE difundida este jueves. 

“Este es el dato más alarmante del mes. Es una tendencia que nos asusta y todo apunta a que este importe medio seguirá aumentando en los próximos informes del INE”, destaca Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca (una plataforma de intermediación hipotecaria). 

En la misma línea se ha expresado su competidor Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, quien considera que “se está forzando la máquina”; y también Pedro Ruiz, experto del comparador Kelisto, quien destaca que este dato es “preocupante” porque crece “muy por encima” del incremento del precio medio de la vivienda, en torno al 12,7%. 

"El importe medio de las hipotecas ha crecido más del 30% por encima del incremento del precio de la vivienda, que es el fenómeno que lo debería explicar. Además, a esto se suma un crecimiento salarial del 4% para este año. Con estas cifras, es lógico que los expertos se preocupen de que algunas familias se estén endeudando demasiado”. 

¿Vamos hacia un endeudamiento excesivo de las familias? 

El importe medio de las hipotecas no es el único indicio que genera inquietud ante la posibilidad de que las familias incurran en un endeudamiento excesivo. 

Asimismo, el porcentaje de préstamos nuevos que financian más del 80% del valor de tasación de la vivienda ha ido subiendo desde el 6%-7% que marcó durante muchos años hasta niveles muy próximos al 12% (concretamente, en el 11,7%). 

“Normalmente, las entidades solo deben prestar cuando el particular dispone al menos del 20% del valor de tasación de la vivienda al contado. Pero, ahora, ya estamos en casi un 12% que no cumplen esta recomendación y puede haber un riesgo ahí, en algunos casos”, explica Raymond Torres, director de coyuntura económica de Funcas. 

Torres insiste en desligar esta situación de la ocurrida en 2008, pero reconoce que ese porcentaje creciente supone un peligro, especialmente en un contexto de concentración del poder de fijación de precios (es decir, que la evolución de los precios de la vivienda depende de cada vez menos personas y, normalmente, de inversores profesionales en lugar de familias). 

“Las entidades financieras deben tener conciencia de esa fragilidad. El valor de equilibrio de la vivienda es menor que el de mercado, por lo que pueden caer los precios. Y eso hay que tenerlo en cuenta porque, si en algún momento una familia tiene dificultad para proceder a la devolución de un préstamo y el precio ha empezado a caer, como creo que va a ocurrir en algún momento, esa familia va a tener dificultades para devolver todo el préstamo aunque venda el piso”, relata. 

Con todo, Torres insiste en que las señales de mal funcionamiento del mercado (que también se aprecian en la falta de oferta y en la subida de los precios) no deben llevar a la conclusión de que estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria. 

“En 2008, la burbuja era de crédito, no solo a particulares sino también a promotores. Y, en este momento, estamos viendo tasas de incremento del crédito realmente razonables e, incluso, insuficientes en el caso de los promotores. La burbuja no tiene las mismas características que en 2008 y, por lo tanto, hay que analizarla de forma distinta”. 

¿Un endeudamiento excesivo?

En relación con lo anterior, Torres explica ásimismo que la mayoría de los compradores de vivienda son, ahora mismo, inversores o personas de elevado poder adquisitivo, por lo que descarta un problema social de endeudamiento, por el momento. 

De hecho, los datos del Banco de España muestran que el apalancamiento de las familias está contenido en el 43,5% del PIB, según recuerda Ruiz. 

Otro punto positivo, según apunta Ricardo Gulias, es que la mayoría de las hipotecas están referenciadas a tipo fijo, lo que reduce el peligro ante futuras subidas del euríbor, que “fue uno de los grandes problemas en 2008: el euríbor subió y, además, aumentó el desempleo”. 

Una burbuja de expectativas en el mercado de la vivienda 

Una vez descartados los paralelismos con 2008, lo que sí cree Torres es que podemos estar ante una burbuja de expectativas en el mercado de la vivienda. La subida “tan abrupta” del importe medio hipotecario “podría ser una señal más” de un fenómeno de este tipo, a su juicio. 

“No hablo de una burbuja de crédito como la que conocimos en 2007-2008, sino más bien de un incremento de los precios que se basa en la anticipación de precios todavía más altos. Por eso, hay personas o empresas que compran vivienda pese a la subida. Aunque esto, por supuesto, en algún momento tendrá que parar”, explica.

¿Bajará la vivienda? 

Con todo, otros expertos opinan que sí existen riesgos que pueden llevar a una corrección importante del mercado, con ramificaciones en el resto de la economía. 

Es el caso de Ruiz: "No estamos ni mucho menos en 2007, pero tenemos que tener en cuenta que no hace falta volver a ese extremo para que el país pueda caer en recesión y dejar a muchas familias vulnerables frente al pago de su hipoteca. Al fin y al cabo, el desproporcionado incremento del precio de las viviendas y, con ello, del importe de las hipotecas, frente al crecimiento salarial (y las prestaciones de desempleo) hace que un posible aumento del paro tenga un efecto negativo sobre la capacidad de pago de las cuotas hipotecarias”. 

En concreto, una hipoteca media firmada en agosto de 2025 implica una cuota que representa el 50% de la prestación máxima por desempleo que se puede cobrar en España para una persona con dos hijos a su cargo, según sus cálculos. “Ahí está el verdadero peligro”, avisa este experto.