Merlin y Colonial, las socimis del IBEX 35, esquivan el «decreto Maricarmen»
El decreto propone un rejonazo fiscal para el alquiler residencial de las socimis, un segmento que queda fuera del núcleo del negocio en Merlin y Colonial
El Real Decreto-ley 26/2026, bautizado como ‘decreto Maricarmen’ ha colocado el foco de Hacienda en dos miembros del IBEX 35, Merlin y Colonial, las socimis del selectivo, pero ambas cotizadas salen mejor paradas de lo que cabría esperar y podrán esquivar el grueso del rejonazo fiscal, si es que el decreto termina por salir adelante.
Lo cierto es que la letra pequeña del decreto permite aterrizar el impacto en Merlin y Colonial, que es mucho menor del que cabría esperar.
En concreto, eleva al 25% el gravamen especial sobre los beneficios que no sean distribuidos cuando procedan del arrendamiento de viviendas o de cualquier otra cesión de inmuebles de uso residencial, incluidos determinados alojamientos, hospedaje, alquiler turístico o de corta duración.
La clave es el negocio residencial, y aquí es donde Merlin y Colonial encuentran su principal escudo contra el decreto.
Merlin, oficinas, logística, centros comerciales y centros de datos
Especialmente bien parada sale Merlin. La compañía que dirige Ismael Clemente centra su actividad en cuatro grandes segmentos: oficinas, centros comerciales, plataformas logísticas y centros de datos.
De esta forma, el alquiler de viviendas al que apunta el ‘decreto Maricarmen’ no forma parte del núcleo del negocio principal de Merlin.
Es más, los motores que están impulsando a la socimi van precisamente en la dirección contraria. Así, la compañía facturó hasta junio 308 millones de euros, el 11,7% más, con un ebitda que creció al mismo porcentaje, y con buena parte de este impulso generado en el negocio de los centros de datos, donde la empresa alcanzó 160 MW contratados.
El 25% no afecta al grueso de las rentas que Merlin obtiene de oficinas, logística, centros comerciales o centros de datos, porque el texto circunscribe el nuevo gravamen reforzado a los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de inmuebles residenciales.
De hecho, en una sesión de escasas alzas para el IBEX 35 este miércoles, las acciones de Merlin apenas corregían un 0,2% en el selectivo, señal de que los inversores no descontaban ningún drama con el decreto.
Colonial también está protegida por las oficinas
En el caso de Colonial, la situación admite más matices, aunque la conclusión final es muy parecida.
Así, la socimi que dirige Juan José Brugera tiene una exposición muy elevada al segmento de oficinas prime, un negocio que representa en torno al 97,9% del valor bruto de sus activos, con una cartera valorada en unos 10.200 millones de euros.
París concentra 6.538 millones; Madrid, 2.283 millones; Barcelona, 1.070 millones; y Berlín, alrededor de 310 millones. Los activos clasificados como “otros” suponen apenas el 2,1% de la cartera.
Es una composición especialmente relevante para interpretar el decreto, puesto que casi todo el valor actual de Colonial está fuera del residencial.
Bankinter define precisamente a Colonial como una compañía con una cartera de oficinas prime en París, Madrid, Barcelona y, más recientemente, Berlín, con ocupaciones cercanas al 94%-95%.
No obstante, Colonial sí ha comenzado a buscar crecimiento en otras tipologías de activos y entre ellas aparecen las residencias de estudiantes. Bankinter recuerda que el grupo está rotando activos maduros para reinvertir en segmentos de valor añadido como ciencia, innovación o alojamiento para estudiantes.
La compañía dio otro paso el 23 de septiembre con la creación junto a Vita Group de una plataforma europea de alojamiento premium para estudiantes y flex living.
Es una exposición que habrá que vigilar, pero en estos momentos no es una actividad capaz de cambiar la naturaleza fundamental de Colonial, cuyo patrimonio sigue dominado por las oficinas.
Un decreto que puede decaer
Finalmente, hay otro elemento que puede ayudar a entender la relativa calma con la que el mercado se ha tomado la publicación del decreto, y es que este está pendiente de ser convalidado este viernes en el Congreso de los Diputados, y los apoyos en estos momentos no están muy claros.
Pero incluso en el caso de que salga adelante, la composición de los negocios de ambas socimis supone un importante escudo frente al golpe fiscal que incluye el decreto, centrado en viviendas residenciales.
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