JP Morgan ve margen para que la vivienda reactive el negocio hipotecario en España
El banco considera que duplicar la construcción hasta 200.000 viviendas anuales permitiría que el crédito hipotecario creciera a ritmos de un dígito medio-alto, frente al 4 % actual
La falta de vivienda en España no solo está tensionando el acceso de los hogares a la compra y al alquiler. También limita el recorrido del negocio hipotecario de los bancos.
No obstante, si se aplican las medidas adecuadas para reactivar el mercado inmobiliario, la construcción de viviendas podría alcanzar las 200.000 anuales, lo que permitiría acelerar el crecimiento del crédito hipotecario a ritmos de un dígito medio-alto, frente al 4 % actual.
Esa es una de las principales conclusiones que los analistas de JP Morgan han extraído de una conversación con Helena Beunza Ibáñez, ex secretaria general de Vivienda y actual presidenta de ASVAL (Asociación Española del Alquiler Residencial), sobre el futuro del mercado residencial español.
Más demanda que construcción de vivienda
El planteamiento del banco parte de un desequilibrio evidente: España termina actualmente unas 90.000 viviendas al año, mientras que la creación de nuevos hogares se sitúa en torno a los 250.000 anuales.
Para resolver ese desequilibrio, España necesitaría duplicar el ritmo actual de construcción, algo que tendría a su vez efectos positivos sobre el negocio de la banca.
“Con las terminaciones duplicándose y los compradores de primera vivienda regresando a medida que mejorase la accesibilidad, esperaríamos un crecimiento sostenible de las hipotecas a ritmos de un dígito medio-alto anual”, señala JP Morgan.
El problema está en la oferta
La dificultad para que ese escenario se materialice está, según el análisis de JP Morgan y Beunza, en la capacidad de España para poner vivienda nueva en el mercado.
A ese respecto, JP Morgan identifica un problema estructural en el proceso de construcción. Según apunta, entre la disponibilidad inicial del suelo y la vivienda terminada pueden transcurrir entre siete y diez años.
La solución pasa, según Beunza, por reformar el sistema de planificación urbanística, agilizar las licencias y mejorar la coordinación entre las distintas administraciones. El informe destaca que algunas comunidades autónomas ya están avanzando en esa dirección.
Más financiación para vivienda asequible
El segundo elemento que puede contribuir a desbloquear la oferta es la financiación. A ese respecto, JP Morgan destaca el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, y especialmente el programa de financiación de vivienda asequible del ICO.
Este último contempla 12.250 millones de euros para alquiler asequible, de los cuales 6.250 millones están destinados al desarrollo de vivienda, según detalla JP Morgan.
El banco de inversión calcula que, si se suma el instrumento de capital, el paquete podría alcanzar unos 14.000 millones y movilizar cerca de 23.000 millones junto al sector privado, con el objetivo de impulsar hasta 15.000 viviendas al año.
El reto de aumentar la oferta
Para JP Morgan, estos mecanismos pueden favorecer que la vivienda asequible se convierta en un activo más invertible para el capital institucional y, con ello, contribuir a aumentar la oferta.
La tesis del banco es que, si estas medidas consiguen reducir los obstáculos, el mercado podría avanzar hacia un volumen de construcción mucho mayor.
Y ese aumento de la oferta, unido al regreso progresivo de los compradores de primera vivienda, sería el elemento que, según JP Morgan y Beunza, permitiría elevar de forma sostenible el crecimiento del crédito hipotecario hasta ritmos de un dígito medio-alto.
Aumento del crédito hipotecario a medio plazo
No obstante, esto no sucedería de manera inmediata, sino que JP Morgan sitúa el horizonte temporal a comienzos de la década de 2030.
“A nivel nacional, se espera poco antes de las elecciones generales de 2027(...). Sin embargo, bajo ese estancamiento, el panorama está cambiando: las regiones y los municipios ya están tomando medidas para simplificar la planificación y la concesión de licencias, las nuevas normativas europeas están abriendo camino al alquiler asequible, y las herramientas de financiación de España (como el plan estatal hasta 2030 y el programa del ICO) resultan alentadoras. Parece haber motivos para el optimismo», resume el informe.
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