El problema que supone una tasación baja al contratar una hipoteca

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El encarecimiento de la vivienda que se ha experimentado a lo largo de los últimos años está siendo uno de los motivos que complica el acceso a la compra. A las dificultades ya existentes para reunir el dinero de la entrada se suma otro problema: que la tasación del inmueble quede por debajo del precio pactado con el vendedor.

En ese caso, existen varias opciones, comenzando por la de que el banco pueda reducir la financiación prevista y obligar al comprador a aportar más ahorros para cerrar la operación. De hecho, según los últimos datos de Tinsa, el precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 14,2 % interanual en septiembre de 2026, mientras que en la costa mediterránea, la subida alcanzó el 17,2 %.

En un mercado con incrementos tan pronunciados, pueden surgir diferencias entre las cantidades que los compradores están dispuestos a pagar y los valores que reconocen las tasaciones hipotecarias. Un problema que explica Pablo Vega, experto en finanzas de HelpMyCash, partiendo de una base clara: la tasación no determina automáticamente el precio de venta, pero sí puede condicionar el importe que el banco está dispuesto a prestar.

¿Por qué la tasación puede quedarse debajo del precio?

El aspecto principal del que parte el experto radica en que, para calcular el valor de una vivienda, los tasadores tienen en cuenta las compraventas recientes, los inmuebles que están a la venta y las características concretas de la propiedad. Sin embargo, en las zonas donde los precios suben rápidamente puede resultar difícil encontrar suficientes operaciones recientes que respalden las cantidades que los compradores aceptan pagar.

A esto se añade que las tasaciones hipotecarias deben seguir criterios de prudencia. Esto quiere decir que los profesionales pueden aplicar factores de corrección para contemplar posibles márgenes de negociación, diferencias entre inmuebles y otras circunstancias del mercado.

El objetivo es obtener una valoración técnicamente justificada que sirva como garantía del préstamo, no reproducir automáticamente el precio acordado entre las partes. Y este es precisamente el punto en el que radica el problema explicado por el experto.

Un problema que radica en que una vivienda puede venderse por una cantidad superior a la que refleja su tasación. Esta diferencia no implica necesariamente que exista un error en la valoración, ya que también puede indicar que el precio pactado supera el que justifican las referencias disponibles o que el inmueble presenta características que influyen en su valor.

Menor financiación y más dinero de entrada

Conocido el asunto a tratar, el problema aparece cuando el banco utiliza la tasación para calcular cuánto dinero puede prestar. Y esto se debe al hecho de que muchas entidades toman como referencia el menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación.

En una vivienda habitual, lo más frecuente es que financien hasta el 80 % de esa cantidad, aunque las condiciones dependen de cada banco y de la solvencia del cliente. Ahora bien, en casos como el que cuenta Vega, esto no siempre se da de este modo.

Enel hipotético caso de quei la valoración quedase por debajo del precio acordado, el préstamo puede ser inferior al que esperaba el comprador. De este modo, la diferencia debería cubrirse con ahorros adicionales, mediante otras alternativas de financiación o negociando una rebaja con el vendedor.

Sin embargo, tal y como explica Vega, las consecuencias pueden ser importantes para quienes llegan a la operación con un presupuesto ajustado. Y es que estos compradores, aunque dispongan del dinero que habían previsto para la entrada, podrían descubrir que necesitan una cantidad mucho mayor para completar la compra.

Un problema que puede costar más de 20.000 euros

Ahora bien, como suele ser habitual, las cifras explican mejor el impacto que las palabras. Por ello Vega pone como ejemplo una vivienda que cuesta 300.000 euros, pero la tasación la sitúa en 270.000 euros, el valor reconocido por el tasador es un 10 % inferior al precio de compra.

Si el banco financia el 80 % del menor de los dos importes, la hipoteca pasaría de los 240.000 euros previstos inicialmente a 216.000 euros. Como consecuencia, el comprador tendría que aportar 84.000 euros de entrada, frente a los 60.000 que había calculado. Es decir, necesitaría 24.000 euros adicionales.

A esa cantidad habría que sumar los impuestos y los gastos de la operación, que pueden rondar otro 10 %-12 % del precio, según el caso. Por ello, en la práctica, el comprador puede verse obligado a destinar una parte considerablemente mayor de sus ahorros a la adquisición.

Esto no significa que la vivienda haya subido de precio ni que la hipoteca sea necesariamente más cara, sino que el banco presta menos dinero y el comprador debe poner más capital propio. Si el préstamo es menor y mantiene el mismo interés y plazo, también pagará menos intereses totales, aunque tendrá que realizar un desembolso inicial superior.

¿Qué puede hacer el comprador ante una tasación baja?

Para poner tierra de por medio con este problema, el primer paso es averiguar por qué existe esa diferencia. Algo que puede deberse a la falta de operaciones comparables recientes, pero también al estado de conservación del inmueble, las reformas pendientes, limitaciones urbanísticas o problemas registrales.

Después, antes de firmar un contrato de arras, es recomendable estudiar con el banco la viabilidad de la operación y comprobar los precios de viviendas similares. Cuando sea posible, también puede incluirse una cláusula que permita recuperar las cantidades entregadas si no se consigue financiación suficiente. De lo contrario, el comprador podría arriesgarse a perder las arras, dependiendo del contrato y de la legislación aplicable.

Si la tasación ya se ha realizado, otra opción mencionada por Vega es utilizar el informe para negociar una rebaja con el vendedor. Del mismo modo, asegura que también se puede consultar a otras entidades financieras o solicitar una revisión de la valoración si se detectan errores o características relevantes que no se hayan tenido en cuenta.

Además, una tasación homologada y vigente puede utilizarse ante distintos bancos, sin necesidad de pagar obligatoriamente por otra valoración. Sin embargo, antes de recurrir a actuar a posteriori, Vega hace hincapié en valorar estas circunstancias antes de comprometer los ahorros.

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