Las ventajas y riesgos de contratar una hipoteca multidivisa
Las hipotecas multidivisa cuentan con ventajas y riesgos, pero pueden ser declaradas abusivas
De entre las muchas opciones existentes a día de hoy para acceder al mercado hipotecario, la hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario que permite financiar la compra de una vivienda en una moneda extranjera, como el yen japonés o el franco suizo.
Una práctica que no deja de tener sus riesgos, pues aunque estos préstamos son atractivos cuando la divisa elegida se encuentra debilitada frente al euro, también suponen un peligro en el caso contrario. Por ejemplo, si la moneda extranjera se revaloriza, las cuotas pueden encarecerse y la deuda pendiente puede aumentar, incluso después de varios años de pagos.
Según explica Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash, este producto tuvo una presencia destacada en el mercado entre 2007 y 2008. Muchas de las hipotecas concedidas entonces estaban denominadas en yenes o francos suizos y tenían intereses vinculados al líbor de esas monedas.
¿Cómo funciona una hipoteca multidivisa?
La principal característica de estos préstamos es que la deuda se calcula en una moneda distinta al euro, aunque el titular pague sus cuotas con ingresos en euros. En la práctica, cada mensualidad implica adquirir indirectamente la divisa extranjera necesaria para cumplir con el banco.
Si esa moneda pierde valor frente al euro, el hipotecado necesita menos euros para afrontar el pago. En cambio, si se fortalece, debe destinar más dinero a cubrir la misma obligación en moneda extranjera. Esta evolución del tipo de cambio puede alterar tanto el coste de las cuotas como el importe pendiente de devolver.
El riesgo no se limita, por tanto, a pagar más cada mes, sino que, tal y como explica Riera, también puede aumentar el capital que queda por amortizar, expresado en euros. En determinadas circunstancias, el titular puede llegar a deber más dinero del que recibió inicialmente, lo que dificulta incluso vender la vivienda para saldar el préstamo.
El ejemplo de Riera permite entender el efecto de estas variaciones: una persona firma una hipoteca equivalente a 200.000 euros cuando cada euro se cambia por 150 yenes. Si posteriormente el cambio pasa a 110 yenes por euro, la misma deuda en yenes equivale a un 36 % más en euros. Así, el hipotecado puede seguir debiendo más de 200.000 euros pese a llevar años pagando.
Cuándo una hipoteca multidivisa puede ser considerada abusiva
Ahora bien, Riera es claro: contratar una hipoteca multidivisa no es ilegal por sí mismo. Sin embargo, el banco debe explicar con claridad sus riesgos antes de la firma, de modo que el cliente comprenda las consecuencias de una posible evolución desfavorable del tipo de cambio.
El problema aparece cuando la entidad no proporciona información suficiente para que el consumidor entienda cómo puede aumentar su deuda o encarecerse el préstamo. En esos casos, las cláusulas multidivisa pueden considerarse abusivas y llegar a anularse.
En 2015, el Tribunal Supremo comenzó a tratar estas hipotecas como productos financieros complejos, asimilables a un derivado y sujetos a las normas de información de MiFID. Dos años después, volvió a pronunciarse sobre ellas y declaró que las cláusulas multidivisa podían ser nulas si sus riesgos no se habían explicado de forma clara y comprensible.
Posteriormente, nuevas sentencias del Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea reforzaron este criterio. Si el cliente no comprendió que las fluctuaciones de la moneda podían disparar sus cuotas y el capital pendiente, la cláusula puede anularse y el préstamo recalcularse como si hubiera estado denominado en euros desde el principio.
Cómo reclamar una de estas hipotecas
Es por ello que, quienes consideren que su hipoteca contiene cláusulas abusivas pueden iniciar una reclamación ante el banco o acudir directamente a los tribunales. La primera opción consiste en dirigirse al Servicio de Atención al Cliente de la entidad y solicitar que el préstamo se convierta a euros, además de reclamar la devolución de las cantidades pagadas de más desde la contratación.
Las entidades pueden oponerse a estas solicitudes, por lo que esta vía no garantiza una resolución favorable. No obstante, permite intentar solucionar el problema sin iniciar directamente un procedimiento judicial.
La segunda alternativa es presentar una demanda ante un juzgado de primera instancia. Se trata de un proceso más largo, que puede prolongarse durante meses hasta obtener una sentencia. El afectado puede tramitarlo con la ayuda de un abogado o a través de una asociación de consumidores.
Si el banco acepta la reclamación o un juez falla a favor del cliente, la hipoteca debe convertirse a euros y el índice extranjero sustituirse por el euríbor. También deben recalcularse las cuotas pagadas y devolverse las cantidades abonadas de más, tanto en intereses como en capital y comisiones por cambio de divisa.
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