¿Pagan más los jóvenes por una hipoteca que hace 30 años? Los expertos responden

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A día de hoy, comprar una vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de millones de jóvenes alrededor de todo el mundo. Y no es para menos, pues parece evidente, echando un vistazo atrás, que comprar una vivienda cuesta hoy mucho más que hace 30 años.

Sin embargo, de acuerdo con el análisis llevado a cabo por Roams, no significa necesariamente que el esfuerzo mensual para pagar la hipoteca sea mayor. La plataforma recalca que el precio de los inmuebles se ha disparado, pero los ingresos también han aumentado y los tipos de interés son muy inferiores a los de mediados de los años 90.

Un estudio llevado a cabo por el experto de Roams, Pablo Vega, que se centra en que la diferencia gira en torno a la cuota: hoy se necesita reunir mucho más ahorro antes de firmar, y también se tarda más años en devolver el préstamo. Además de todo ello, asegura que también existe menos margen para que la cuota se reduzca con el paso del tiempo.

Las bases de un estudio que compara precios y salarios

Para llevar a cabo este análisis, Vega parte de una vivienda de 90 metros cuadrados para comparar ambos escenarios. En 1996, este inmueble tenía un precio de 62.307 euros, con un coste medio de 692,30 euros por metro cuadrado.

Ahora, viajando al momento actual, durante el primer trimestre de 2026, esa misma vivienda alcanza los 208.413 euros, con un precio medio de 2.315,70 euros por metro cuadrado. El análisis es claro, ya que el precio se ha multiplicado por 3,3 en tres décadas, lo cual supone un incremento del 234%.

La otra base del estudio son los salarios, que si bien se han visto incrementados respecto a los de aquella época, han avanzado a un ritmo menor, puesto que el sueldo medio anual por persona ha pasado de 15.010 a 29.540 euros. En el caso de una pareja con dos salarios medios, los ingresos han aumentado un 97%.

Una cuota menor, pero a más largo plazo

Más allá de esto, la comparación cambia cuando se incorpora el coste de la financiación. Con una financiación del 80%, la hipoteca sobre esa vivienda pasa de 49.845,60 euros en 1996 a 166.730,40 euros en 2026. En este sentido no se puede negar la evidente diferencia, aunque lo cierto es que los tipos de interés reducen una parte de ese salto.

Por ejemplo, en 1996, el IRPH, utilizado entonces como referencia hipotecaria, se situaba de media en el 9,45%, mientras que en 2026, el tipo medio de las nuevas hipotecas es del 2,89%. Del mismo modo que esto ha cambiado, también lo ha hecho el plazo de los préstamos: en la segunda mitad de los años 90, las hipotecas se contrataban a unos 17 años de media. Ahora, el plazo de referencia utilizado en el análisis es de 25 años.

En este sentido, con las condiciones de 1996 y un plazo de 17 años, la cuota mensual ascendía a 491,82 euros. Esta cantidad representaba el 19,7% de los 2.502 euros mensuales que ingresaba una pareja con dos sueldos medios. Ahora, en 2026, la cuota es de 781,15 euros, por lo que aunque la cantidad es mayor, supone el 15,9% de los 4.923 euros de ingresos mensuales de una pareja con dos salarios medios.

Vega asegura que hay un un matiz importante: si la hipoteca actual se contratara a 17 años, como ocurría entonces, la cuota ascendería a 1.035,42 euros al mes. Representaría el 21% de los ingresos del hogar. En ese escenario, el esfuerzo sería superior al de 1996: “A igualdad de plazo, hoy se destina más porcentaje del sueldo a la hipoteca que hace treinta años, no menos”.

La gran barrera, antes de la firma

No obstante, recalca que la cuota mensual no es el único problema, sino que el ahorro necesario para acceder a la vivienda también ha aumentado de forma notable. Por ejemplo, asegura que si el banco financia el 80% del inmueble, el comprador debe aportar el 20% restante. En 1996, esa cantidad era de 12.461 euros, pero ahora ascende a 41.683 euros.

A esta entrada hay que añadir los impuestos y los gastos vinculados a la compraventa. El análisis de Roams los sitúa en torno a un 10% adicional del precio. Con todo incluido, el desembolso inicial pasa de unos 18.700 euros en 1996 a más de 62.500 euros en 2026.

En términos de ingresos, el cambio también es evidente. Antes eran algo más de 7 meses de sueldo conjunto. Ahora, en cambio son casi 13 meses. La deuda también representa una parte mayor de los ingresos del hogar: en 1996, la hipoteca equivalía a 1,7 años de ingresos de esa pareja, mientras que en 2026, alcanza los 2,8 años.

La inflación también tiene un rol importante

Por otro lado, a la evolución de los tipos se suma otro elemento: la inflación. Durante los años 90 y los 2000, el aumento de los precios y de los salarios nominales hacía que una cuota fija perdiera peso real con el paso del tiempo.

Sin embargo, la situación planteada actualmente es diferente. Con un objetivo de inflación del 2% y salarios reales estancados, la cuota de 781,15 euros tendría dentro de 15 años un peso real prácticamente igual al actual.

Esto limita una de las ventajas que tuvieron quienes contrataron sus préstamos décadas atrás. La cuota podía reducir su peso sobre los ingresos conforme aumentaban los salarios nominales. Sin embargo, también recalca que el salario medio español se encuentra por encima de la mediana.

Un problema que pasa de la cuota al ahorro

Con todos los escenarios analizados, la conclusión se Vega recalca que, hace 30 años, el principal filtro estaba en la cuota. Los tipos de interés eran muy elevados y la financiación era el principal obstáculo para el comprador. Ahora, sin embargo, el problema aparece antes de firmar, ya que el ahorro necesario para reunir la entrada y afrontar los gastos se ha convertido en una barrera mayor.

Después de contratar el préstamo existe otro factor relevante: el margen de mejora de la cuota es más reducido. La hipoteca actual parte de unos tipos mucho más bajos que los de 1996, y así lo asegura Vega: “La recomendación práctica no cambia: que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar y comparar bien las condiciones”.

La conclusión, por tanto, recalca que la cuota puede pesar menos sobre los ingresos gracias a los plazos más largos y a unos tipos inferiores. Pero conseguir llegar hasta la firma exige reunir mucho más dinero y, una vez contratado el préstamo, no existe la misma expectativa de que la cuota vaya a reducirse por sí sola.

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