Escenarios para cambiar de hipoteca variable a fija ante la subida del euríbor
La novación, la subrogación y un cambio de hipoteca son las vías principales para cambiar el tipo
El euríbor vuelve a situarse en el centro de las preocupaciones de millones de hipotecados. El índice ha cerrado agosto en sus cifras más altas desde septiembre de 2024, una evolución que ha devuelto la incertidumbre a quienes tienen un préstamo ligado a este indicador.
Es una obviedad que el aumento del euríbor tiene un efecto directo sobre las cuotas de las hipotecas variables. Ante este escenario, la búsqueda de estabilidad vuelve a ganar peso y muchos clientes miran hacia las hipotecas fijas como una forma de blindarse frente a futuras subidas.
Una hipótesis que, aparentemente, deja fuera a aquellos que ya tienen firmada su hipoteca variable. Nada más lejos de la realidad, pues, sobre el papel quienes ya tienen contratado un préstamo a tipo variable no están obligados a mantener sus condiciones hasta el final. Precisamente por ello, Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash, analiza los diversos escenarios.
La novación, el camino más directo
En este sentido, la primera opción de la que habla el experto es la novación hipotecaria. Esta operación consiste en llegar a un acuerdo con el banco actual para modificar las condiciones del préstamo, entre ellas el tipo de interés. En este caso concreto, con el objetivo de sustituir el interés variable por uno fijo sin cambiar de banco.
Para ello, el cliente debe hablar con un gestor de su banco y plantear la modificación, y, del mismo modo, la entidad también solicitará una tasación de la vivienda. El banco necesita conocer el valor actual del inmueble para evaluar el riesgo de la operación. Si finalmente acepta el cambio, la novación debe formalizarse ante notario.
Esta alternativa, tal y como afirma Riera, presenta un proceso más sencillo que otras opciones, puesto que el hipotecado mantiene su relación con la misma entidad y modifica las condiciones de un préstamo que ya tiene contratado.
Una subrogación, opción viable pero más compleja
La segunda vía mencionada por Riera es la subrogación de acreedor. A través de esta operación, el titular puede trasladar su préstamo hipotecario a otro banco, siendo una posibilidad que permite buscar una entidad que esté dispuesta a asumir la hipoteca y a sustituir el interés variable actual por un tipo fijo.
De esta manera, el cliente puede acceder a condiciones diferentes a las que tiene en su banco. Para ello, el primer paso consiste en encontrar una entidad dispuesta a llevar a cabo la operación. Después, también será necesario tasar la vivienda y formalizar la subrogación ante notario.
Esta opción puede resultar especialmente interesante para quienes consideren que su banco actual no les ofrece unas condiciones atractivas. El cambio de entidad puede facilitar el acceso a mejores condiciones que las disponibles en el préstamo original.
Firmar una nueva hipoteca, el camino más largo
La tercera alternativa mencionada por Riera consiste en contratar una nueva hipoteca a tipo fijo para liquidar el préstamo variable existente. Es una operación más completa, ya que supone sustituir una financiación por otra, algo que conlleva mucho papeleo.
El cliente puede solicitar la nueva hipoteca tanto a su banco como a otra entidad. Sin embargo, del mismo modo que ocurre en los casos anteriores, también deberá realizarse una tasación de la vivienda antes de formalizar el préstamo.
Una vez aprobada la operación, la nueva hipoteca se firma ante notario. El dinero obtenido se utiliza para cancelar el préstamo variable que estaba vigente, y después es necesario tramitar la cancelación registral de la antigua hipoteca. Solo así puede inscribirse el nuevo préstamo en el Registro de la Propiedad, en lo que supone un movimiento mucho más complejo.
El coste de convertir una hipoteca variable a una fija
Queda claro entonces que cambiar una hipoteca variable por una fija tiene un coste. Sin embargo, el importe final depende de la operación elegida y no tiene por qué ser elevado, siendo importantes las diferencia entre todos los conceptos.
Por ello, Riera recalca que, en el caso de la novación o la subrogación, el principal desembolso corresponde a la tasación de la vivienda, cuyo precio medio es de unos 300 euros. Además, Riera asegura que también puede aplicarse una comisión por pasar la hipoteca de tipo variable a fijo. Por ley, su importe no puede superar el 0,05% sobre el capital pendiente si el cambio se realiza durante los primeros tres años del préstamo.
Además, es importante conocer que, en los casos en los que esa modificación se produzca después de ese período, el coste de esta comisión es del 0%. En ese sentido, Riera recalca que solo puede cobrarse si aparece contemplada en la escritura original de la hipoteca.
La tercera opción, por otro lado, es la más compleja. Más allá de los 300 euros del gasto de tasación de la vivienda, a esa opción hay que sumar los gastos de cancelación registral de la hipoteca antigua. Un trámite necesario para poder inscribir el nuevo préstamo y que tiene un coste medio de unos 1.000 euros.
¿Realmente vale la pena hacer el cambio?
Esta es la pregunta que se hacen los hipotecados. Y según Riera, convertir una hipoteca variable en una fija suele tener sentido cuando el principal objetivo es eliminar la incertidumbre. No necesariamente tiene que ser la alternativa más barata a largo plazo, pero puede aportar una mayor estabilidad a la economía del hogar.
Uno de los casos en los que puede resultar conveniente es cuando se busca una cuota estable. Un tipo fijo convierte la hipoteca en un gasto regular y evita que las variaciones del euríbor alteren la mensualidad.
También puede tener más sentido cuando todavía queda un largo período de devolución. Cuantos más años restan de hipoteca, mayor es el tiempo de exposición a posibles subidas del euríbor. Con 15 o 25 años todavía por delante, el efecto de los cambios en los tipos puede ser mucho más relevante que en una hipoteca próxima a su vencimiento.
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