Los costes y alternativas de vender una vivienda que aún no está pagada
Vender una vivienda todavía sin pagar es una opción, pero cuenta con muchos aspectos importantes a valorar
En el mercado hipotecario actual, vender una vivienda que todavía se está pagando es una operación legal y habitual. Tener una hipoteca no impide poner el inmueble en venta, pero lo cierto es que antes o durante la compraventa hay que resolver qué ocurre con la deuda pendiente y con la carga hipotecaria.
La opción más frecuente consiste en utilizar una parte del dinero que paga el comprador para cancelar el préstamo, mientras que el resto queda para el propietario una vez descontados los gastos de la operación. Pero antes de calcular cuánto dinero recibirá el vendedor, es necesario conocer cuánto debe todavía al banco.
Tal y como explica Pablo Vega, experto en finanzas de Roams, este dato es fundamental. En los primeros años de una hipoteca con sistema de amortización francés, una parte importante de la cuota se destina a intereses. Por eso, el capital pendiente baja más despacio de lo que muchos propietarios pueden pensar.
Una operación condicionada por la deuda
El ejemplo utilizado por Vega permite verlo con claridad: un propietario compró una vivienda por 187.500 euros en 2020 y la financió con una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y al 3% fijo. Seis años después vende la casa por 240.000 euros.
Aunque lleva seis años pagando cuotas de unos 711 euros, todavía debe 123.505 euros, el 82 % del préstamo inicial. Para haber amortizado aproximadamente la mitad de la deuda hay que acercarse a los 15 años de vida de la hipoteca.
Por eso, antes de poner precio al inmueble conviene pedir al banco el capital pendiente y una simulación del coste de cancelar el préstamo en la fecha prevista. La cantidad definitiva puede incluir intereses devengados y, si corresponde, una compensación por amortización anticipada, dos aspectos clave a tener en cuenta.
Las tres formas clave de resolver la hipoteca
En este sentido, a alternativa más habitual es cancelar la hipoteca durante la propia compraventa. En la notaría, una parte del precio que abona el comprador se destina directamente a pagar la deuda con el banco, mientras que, por otro lado, el resto queda para el vendedor.
Otra posibilidad es que el comprador se quede con la hipoteca mediante una subrogación de deudor. En ese caso, pasa a ocupar la posición del vendedor y mantiene las condiciones del préstamo o las modifica si así se acuerda con el banco. Puede resultar interesante si el tipo de interés de la hipoteca es inferior al que podría conseguir el comprador.
Pero, como aspecto clave a recalcar, Vega explica que ambas partes no pueden decidirlo por sí solas. La entidad debe aceptar al nuevo deudor y analizar su solvencia, por lo que para el vendedor es especialmente importante que el banco acepte expresamente el cambio. De lo contrario, seguiría siendo responsable de la deuda.
También existe la posibilidad de cancelar el préstamo antes de vender utilizando ahorros propios. Sin embargo, pagar la deuda no significa que la hipoteca desaparezca automáticamente del Registro de la Propiedad.
Los costes de cancelar el préstamo
Sin embargo, tal y como explica Vega, esto no es tan sencillo, pues para eliminar la carga registral hay que obtener el certificado de deuda cero, formalizar la escritura de cancelación, presentar el documento correspondiente de Actos Jurídicos Documentados, que está exento de pago, e inscribir finalmente la cancelación en el Registro.
Por otro lado, y siendo otro aspecto clave, la venta también puede generar otros costes. Entre ellos están la posible compensación por amortización anticipada, los gastos de notaría y Registro de la cancelación, la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria y el certificado de eficiencia energética.
En el ejemplo de Roams, una vivienda vendida por 240.000 euros deja entre 102.863 y 105.333 euros después de devolver los 123.505 euros pendientes y descontar los gastos contemplados, lo cual demuestra algo que es evidente: que la cifra cambia en cada operación.
¿Qué pasa si la venta no cubre la deuda?
Sin embargo, aquí no terminan las opciones. Y es que el escenario es más complicado cuando el precio de venta no alcanza para cancelar la hipoteca y asumir los gastos. En este caso, la deuda no desaparece por vender la vivienda, lo cual supone que el propietario tendrá que aportar la diferencia con sus ahorros o buscar otra solución con el banco.
Precisamente por ello, y de acuerdo con el análisis de Vega, es importante calcular antes de anunciar el inmueble cuál es el precio mínimo al que se puede vender sin tener que aportar dinero adicional.
Además, el dinero que queda en la cuenta no es lo mismo que la ganancia patrimonial a efectos fiscales. Esto se debe a que Hacienda compara el valor de transmisión con el de adquisición y tiene en cuenta los gastos y tributos que puedan computarse.
Sin ir más lejos, y volviendo a tomar como referencia el ejemplo analizado, la ganancia patrimonial sería de unos 23.500 euros. Por el contrario, bajo las hipótesis planteadas y sin otras modificaciones, el IRPF rondaría los 4.800 euros.
¿Y si se compra otra casa antes?
Cuando el propietario quiere comprar otra vivienda antes de vender la actual, existen varias opciones. La más sencilla desde el punto de vista financiero es vender primero, cancelar la hipoteca y utilizar el dinero restante para afrontar la nueva compra.
No es la única, pues también se pueden mantener dos hipotecas durante un tiempo, siempre que el banco considere que existe solvencia suficiente. La tercera alternativa es recurrir a una hipoteca puente, diseñada para permitir la compra de una nueva vivienda mientras se vende la anterior.
Este último producto puede incluir una cuota reducida o un periodo de carencia. Sin embargo, no elimina el coste de la financiación, puesto que si durante la carencia solo se pagan intereses, el capital apenas disminuye. Además, existe el riesgo de que la vivienda tarde en venderse o se tenga que rebajar el precio.
Por ello, antes de vender conviene revisar las cargas de la vivienda, consultar al banco el capital pendiente, comprobar la posible compensación por cancelación, calcular los gastos y el IRPF y determinar cuánto dinero quedará realmente. Y si además se quiere comprar otra casa, habrá que comparar si conviene vender primero, mantener temporalmente dos hipotecas o recurrir a una hipoteca puente.
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