Cómo cambiar una hipoteca a tipo fijo sin liarse

Tres son las opciones que tiene el hipotecado para cambiar un préstamo variable a otro de tipo fijo

La escalada del euríbor, como consecuencia de la subida de los tipos de interés que arrancó en julio por parte del Banco Central Europeo (BCE), ha llevado a muchos ciudadanos a plantearse el cambio de una hipoteca a tipo fijo por el encarecimiento de las cuotas.

Este temor ha hecho también que el Gobierno buscara un acuerdo con las entidades financieras para amortiguar la subida del euríbor.

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Más allá de las medidas específicas en función de los ingresos del hogar, el Gobierno ha aprobado adicionalmente y para 2023 la eliminación de la comisión por amortización anticipada y la que se aplica por cambiar de hipoteca variable a fija.

En el caso de las comisiones por amortización anticipada, desde la aprobación de la ley hipotecaria, se establecieron unos porcentajes.

En las hipotecas variables: un 0,25 por ciento durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto (o un 0,15 por ciento durante cinco años y nada a partir del sexto).

En las hipotecas fijas: un 2 por ciento durante los 10 primeros años y un 1,5 por ciento a partir del undécimo.

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Estas comisiones son para la cancelación total del préstamo, ya que la parcial, lo habitual por parte de la banca es dejarla sin coste con un límite.

Es decir, el hipotecado podría amortizar anticipadamente y de manera parcial un porcentaje del préstamo, que va entre el 20 y el 25 por ciento, cada año.

En cuanto a la comisión por cambio de hipoteca variable a fija, este cargo ya se limitó también con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, con un 0,15 por ciento si la hipoteca tiene menos de tres años y el cero por ciento si tiene más.

Por lo tanto, se trata de una medida que beneficiará a los que tengan firmada una hipoteca en los últimos tres años y no tendrá efectos si es más antigua.

Los consejos del Banco de España

En cuanto a la guía elaborada por el Banco de España, el organismo señala que, si desea hacer este cambio, el cliente bancario debe informarse adecuadamente y valorar todas las opciones, tanto las que ofrezca la entidad como otras.

Así como utilizar calculadoras sobre cuánto pagará si se produce el cambio.

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No obstante, Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, explica que “cada vez son menos los bancos que ofrecen esta opción y cada vez es más difícil conseguir un interés fijo atractivo, de en torno al 3 por ciento o inferior”.

Primera opción, novación

La primera opción sería la novación. Es decir, el cliente bancario aceptaría la oferta que pueda presentarle su entidad.

En definitiva, una novación supone un cambio de condiciones. En este caso, la entidad debe entregar la información precontractual, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (ficha de Advertencias Estandarizada), al menos diez días naturales antes de la fecha de la novación.

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Dada la importancia de la modificación, es habitual que se formalice ante notario. Éste debe ofrecerte asesoramiento personalizado y gratuito.

Hasta la fecha, a la hora de realizar una novación conlleva un coste. Durante los tres primeros años conllevaba una comisión del 0,15 por ciento del capital pendiente, y a partir el cuarto del cero por ciento.

En cuanto a los gastos, para una hipoteca pendiente de 150.000 euros, el coste máximo sería de 525 euros, si se realiza antes de 2023.

A ello habría que añadir la tasación de la vivienda, que podría ir desde los 200 a los 400 euros.

Segunda opción subrogación

En el caso de subrogación, cambiar la hipoteca de entidad, este proceso está regulado y debe formalizarse ante notario.

La nueva entidad debe entregarte una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, con una validez mínima de 15 días.

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Una vez informada tu entidad antigua, debe entregar a la nueva entidad una certificación del importe de la deuda pendiente y puede hacer la entidad antigua una contraoferta modificando sus condiciones con el fin de mantenerte como cliente, recuerda el Banco de España.

De esta manera, el cliente puede elegir la oferta que te resulte más conveniente.

La subrogación también genera gastos: un 0,15 por ciento durante los tres primeros años del préstamo y los gastos de tasación.

Cancelar el préstamo

Como recuerda Riera, la opción más cara es cancelar la hipoteca y constituir otra nueva a tipo variable o fijo.

Los gastos son los siguientes: la tasación (unos 300 euros de media), la comisión por amortización anticipada de la hipoteca variable (entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente) y sus gastos de cancelación registral (unos 1.000 euros de media).

Por ejemplo, si se contrata una hipoteca fija de 150.000 euros para cancelar una variable que se tiene vigente, el coste máximo sería de 2.800 euros.

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