Activos vacacionales de 3 estrellas copan las transacciones hoteleras en 2016

Las operaciones de compra y venta de activos hoteleros en España han empezado a concentrarse el pasado año en el segmento vacacional, ya que su valor en desatinos urbanos 'prime' como Madrid o Barcelona se está situando en niveles muy altos que comprometen la rentabilidad futura, según la consultora Magma.

En Barcelona, las transacciones hoteleras se han prácticamente paralizado por la moratoria hotelera puesta en marcha en julio de 2015 que sigue bloqueando nuevas aperturas en la ciudad y teniendo un impacto en el incremento del valor de los activos, según el informe "Gestión de activos hoteleros 2017" elaborado por Magma.

Pese a que el mercado hotelero urbano en años anteriores era el más demandado por los inversores, en 2016, se ha situado en el 33 %, mientras que el vacacional ha pasado a representar el 66 % de las operaciones.

Del estudio, presentado hoy por uno de los socios directores de Magma Albert Grau, se desprende, asimismo, que las socimis, fondos y banca de inversión inmobiliaria, fondos soberanos e incluso 'family offices', siguen liderando el perfil de los compradores en el mercado inmobiliario hotelero.

Las ventas de activos en el mercado hotelero se encuentran en un escenarios de ventas a fondos, bajo el modelo de las socimisi básicamente, y con "un interés claro" por el mercado vacacional, ha destacado Grau.

Durante el pasado año, se han producido más operaciones de venta -el 63 % de las realizadas frente al 37 % restante de compras o adquisiciones-, siendo los principales vendedores las propias cadenas hoteleras, con el objetivo de sanear sus balances y focalizar su negocio en la gestión de los activos.

Pese a ello, después de un ligero descenso entre 2012 y 2014, en 2015, el volumen de hoteles en propiedad volvió a los niveles registrados en 2011, tendencia que se ha mantenido el pasado año, con un aumento del 2,5 % respecto al anterior informe.

El valor medio por habitación pagado se ha establecido en más de la mitad de las operaciones de compra realizadas en 2016 entre los 60.000 y 120.000 euros.

Con respecto al ejercicio anterior, el valor medio por habitación ha subido, reduciéndose el número de operaciones por debajo de los 60.000 euros e incrementándose el de las que superan los 150.000 euros.

Los hoteles de categoría media, principalmente de tres estrellas, se ha convertido en el activo más interesantes para los compradores, para poder trabajar modelos de reposicionamiento de producto, y han supuesto el 38 % de las transacciones.

Hoteles en propiedad suponen un 37 % de la cartera de activos de los grupos hoteleros encuestados en el estudio, mientras que el 33 % corresponden al régimen de alquiler; el 18 %, al de gestión, y el 13 %, al de franquicia.

El alquiler, tanto fijo como variable, continúa siendo el principal modelo de negocio y experimenta cierto incremento, al ser el modelo al que están obligadas las socimis.

De acuerdo con el informa, los propietarios que apostaron por el alquiler variable, están obteniendo una mayor rentabilidad que en el caso de los fijos, dada la positiva evolución del sector que también ha permitido dar por finalizado el periodo de renegociación de rentas experimentado en años anteriores.