"No volveremos a vivir una crisis inmobiliaria como la de 2006"

Igancio de la Torre, es economista jefe de Arcano Partners y autor de los informes 'The Case for Spain'. Predijo una recuperación del sector inmobiliario español en el año 2014. Y en la actualidad sigue apostando fuerte por este sector como uno de los pilares para el buen desarrollo y crecimiento de la economía española. Sin miedo a una burbuja inmobiliaria, ve fundamental la entrada de capital extranjeros, cuidar la construcción de viviendas y la venta de suelo, así como potenciar el alquiler en España.

Situación actual

Pregunta: ¿Qué ha supuesto para España el sector inmobiliario en este 2017, qué destaca del año que ha terminado?

Respuesta: En un sector como es el residencial, tan importante para el PIB, la construcción de vivienda ha caído en un 96% de máximos a mínimos en 5 años. No conozco un mercado igual. El año pasado vimos poco a poco que comenzaba a recuperarse y espero lleguemos a 150.000 de aquí a dos años. Y seguiríamos por debajo de la media histórica por lo cual no sería peligroso y se convertiría en muy positivo para el PIB. Parte del crecimiento del PIB lo está aportando este sector. Un sector muy bueno porque es barato en mano de obra y genera mucho empleo. De cada 10 empleos uno es en este sector. Además, genera muchos impuestos. El que España abandone el protocolo de déficit excesivo salir va a ser, muy en parte, gracias a este sector. El círculo que se produce entre la subida del precio de tu vivienda y el aumento de tu consumo, es muy positivo.

Pregunta: ¿Habrá un crecimiento por encima del 5% en el sector para el 2018?

Respuesta: Posiblemente nos vayamos por encima del 5. Debería subir en proporción a la renta disponible, que parece va a subir a un 4%. Cuando acumulas ahorrro tienes que invertir en ese dinero, y los bonos no son atractivos a 10 años pagan menos que la inflación y la gente se busca otra alternativa porque nada me paga nada y ahí entra la vivienda española porque te va a pagar tu rentabilidad de alquiler de entorno al 4%. Si tengo un 8% asegura me voy ahí y espero un flujo hacia la vivienda española. Esa fuerte demanda con poca oferta ofrezca la subida de precios al 5%.

P: Diferentes entidades y organismos han fijado una media de 7 o 7,5 años de sueldo para pagar una vivienda. ¿Cómo interpretas este dato?

R: 7 años de media dice el Banco de España. El Banco de España es certero. El problema es que se compara con el sueldo medio familiar. Pero el 15% de la vivienda la comprar los extranjeros. Los europeos que tienen un tercio de renta superior al nuestro y esto no lo recogen las estadísticas. No se mira dos factores claves: el arbitraje de compra extranjera, la vivienda como activo alternativo de inversión y el más importante, que el ratio depende de los tipos de interés y estamos en los más bajos de la historia.

Burbuja inmobiliaria 

P: ¿No hay peligro, por los tipos de interés y demanda del sector, y que se encarezca más el precio de la vivienda hacia cuotas peligrosas?

R: Puede llegar el peligro si la casa sube a un 8% en los próximos años, entonces me preocuparía. En ese escenario, como la regulación ya es el del BCE y no del Banco de España, podemos estar más tranquilos. Pero poco a poco se normalizan los tipos de interés. Y nos evita un escenario así. Es bueno, como se hace en Australia o Canadá, prohibir que el banco te financie más del 60%. No veo ningún condicionante para vivir una situación como la de 2006. Ni por precios, ni por la corriente, ni por el exceso de construcción. Tenemos la lección muy bien aprendida con el BCE regulando y no se verá esta situación mínimo en los próximos tres años.

P: ¿Cómo equilibrar la oferta y la demanda en la construcción y no caer en errores pasados?

R: Los ayuntamientos deben dar suelo a la gente con menos recursos para evitar una burbuja. Cuando hay una burbuja pierden los que no pueden acceder a una vivienda. Se venderán 500.000 viviendas, de las cuales, nuevas, 100.000 nuevas. Construiremos 80.000 quiere decir que las de demanda se quedará insatisfecha y explica porque subirá a las 150.000. El problema es cuando generas stock, pero esto está desapareciendo. Está cambiando la propia industria de la promoción. Ahora son promotores que están en bolsa, serios, con acceso a financiación. Y el comprador busca quien lo ha construido, se interesa por la promotora que está detrás.

P: Las condiciones generales aplicadas a los préstamos hipotecarios volvieron a suavizarse. ¿Puede traer problemas vividos en el pasado?

R: Hay que distinguir que el problema principal en la banca no fueron las hipotecas, si no el crédito promotor donde hemos perdido mucho dinero, 200.000 millones en financiar a un promotor que iba a construir, pues se ha perdido la mitad. En el nuevo marco no se financia a promotores para la compra de suelo. Cuando el promotor cuando tiene el 60 de pre-ventas sí, porque hay visibilidad en los flujos de caja. Ni El riesgo sistémico está muy acotado.

Hipotecas

P:¿Seguirá fluyendo el crédito hipotecario para este 2018?

Necesariamente, porque es porque es la única forma que tienen los bancos ahora de ganar dinero. No se gana mucho pero trae consigo otras cosas. Como por ejemplo conseguir un cliente para llevarle a otros negocios asociados.

P: Dada la situación actual, ¿hipoteca a tipo fijo o variable?

R: Es vital una cosa. Si tú sales a la calle sin un seguro de vida, te cae una maceta, te mata y nada te cubre. Estar con una hipoteca a tipo variable puede hacer tcaer la maceta. Hemos tenido los tipos de interés más bajos de la historia gracias a las medidas de los bancos centrales y gracias a que no ha habido inflación. El riesgo de que aparezca es lo que está provocando que haya un terremoto en el mercado de de bonos. Quiero decir que nos quedan 6 meses para pasar la hipoteca variable a fijo. Si te quedan más de seis años a tipo variable es problemático. No es un tema de ganar dinero, es riesgo. Mucho mejor a tipo. La gente debe estar tranquila y segura. En Estados Unidos, una economía muy potente, el 80% está a tipo fijo y el 20% a variable. En España es un 90% a variable y un 10% a fijo.

Mercado de alquiler

P: ¿Se debe promover más el alquiler en España y buscar que se acceda más a él? O siempre pesa la frase hecha de que la cultura española "es de tener propiedades y no alquilar? La media nacional está en 20% y la europea en casi el 40%.

R: Es muy importante promover el alquiler en España. La idea que España es un país diferente al resto y con cultura propietaria es una mentira. Es una falacia. Hasta la muerte de Franco la media estaba con la europea. Cuando llega la democracia y se meten los estímulos fiscales cambia el panorama. Europa nos obligó a retirar estos estímulos y se empieza a notar. Además, los 'millennial' tienen otra cultura de la propiedad y más de alquiler. Para el país es mejor que haya más alquiler. Parte del problema del paro es el alto grado de la propiedad de vivienda en España.

P: ¿Qué formulas se ofrecen?

R: Es una oportunidad interesante que se construyan edificios únicamente para alquilar y aquí se construye para vender. Hay un segmento de población dispuesto a alquiler y hay inversores interesados en este tipo de activos. Existe una buena rentabilidad.

Inversión extranjera

P: Pese al Brexit la nacionalidad inglesa, aunque ha caído, es la más compradora. ¿No hay miedo? 

R: Si eres un inglés y tienes ciertos ahorros y ves un recorrido con una libra floja tiene sentido plantearte una casa como un fondo de pensiones. Si en euros con una casa en España que es más barata, mejor. No habrá catástrofe. Además la Unión Europea crece a buen ritmo por lo que sigue entrando buena inversión de otros países europeos.

P: ¿Debemos buscar inversores fuera de la Unión Europea? 

R: Se ha hablado mucho de chinos, venezolanos o saudíes, pero hay que mirar los datos y son marginales. Hay que seguir mirando a Europa occidental.

P: ¿Tenemos competidores serios fuera de la Unión para que se vaya la inversión hacia otros países?

R: Hay que tener presente la ley española y el merco europeo, y esto es una ventaja competitiva importante. Además, está la fortaleza del euro que no depende, como otras, de la inflación. Y también una estabilidad política.

P: ¿Cómo se puede buscar o subir la inversión extranjera en el sector sin que sea segunda vivienda? 

R: Ya está ocurriendo. Una de cada tres compras es como inversión en ciudades porentes como Madrid, Valencia, Máalaga o Barcelona. Con inversores extranjeros que quieren una gran residencia en una ciudad potente. Se está canalizando la inversión en socimis con capital extranjero que repercute en compra de hoteles o edificios de oficinas y las que salen a bolsa salen con capital extranjero y se canaliza a la compra venta de terrenos. Entra de una forma u otra.