El comprador de pisos, especie en vías de extinción

Sorprende la insistencia de los promotores inmobiliarios. En sus últimas apariciones ante los medios, repiten el mensaje de que los precios de la vivienda nueva ya han bajado bastante y que no pueden rebajarlos más. "Antes prefiero regalarle los pisos a los bancos", dijo no hace mucho el representante de los promotores, quizás sin reparar en que los pisos sin vender, pero hipotecados, no son del constructor sino, de facto, del financiador.

El problema es en realidad de ambos: los promotores se apalancaron en exceso para construir sin dinero, gracias a que bancos y cajas les prestaron con alegría. Los primeros se encuentran con que abaratar más los pisos puede ni siquiera cubrir los gastos de la hipoteca, mientras que los segundos se resisten a provisionar las correspondientes pérdidas por esos préstamos que difícilmente recuperaran íntegramente aunque se queden con las viviendas y logren venderlas.

Es un ejercicio inútil de estirar la cuerda hasta que se rompa. En realidad, se ha roto ya. Los unos tendrán que vender con pérdidas casi ruinosas y los otros deberán reflejarlas en sus balances. Los propios promotores acaban de reconocer que no se vende "prácticamente nada" y que hay 600.000 viviendas nuevas en venta. Otras estimaciones elevan la cifra a un millón, a las que habría que añadir unos tres millones de casas usadas con un cada vez más amarillento y ajado cartel de "se vende". Es decir, que puede haber cuatro millones de casas en España en busca de comprador.

Pero esta última especie está en vías de extinción, sobre todo a medida que el paro avanza de los tres millones de desempleados actuales a los cuatro millones que se alcanzarán el año próximo, en plena recesión económica que puede dibujar una triste forma de "L": brusca bajada y mantenimiento en el fondo, en el palito horizontal de la "L", uno, dos o quizás más años.

El único comprador potencial de vivienda es el inversor que ahora, espantado de la renta variable, se ha refugiado en liquidez y está hasta arriba de Letras o de fondos monetarios de rentabilidad segura pero también menguante. Ese, antes o después, buscará de nuevo el ladrillo. Pero como es prudente (por eso le sobra liquidez), no entrará otra vez en vivienda hasta que no vea auténticas oportunidades.

Consejo para promotores y vendedores de casas de segunda mano: el comprador es una especie escasísima, al que sólo se puede "atrapar" con lo que más le gusta, con un precio suficientemente bajo para que la vivienda vuelva a ser una inversión interesante con el objetivo de medio y largo plazo. Para eso, hay que purgar los varios años de excesos vistos en este mercado desde que comenzó el último espectacular despegue de precios, a principios de siglo. Las últimas estadísticas dicen que en Estados Unidos los precios inmobiliarios están ya en niveles de 2004. Aquí estamos aún un par de años más caros (según los últimos datos de Tinsa). Por tanto, ansioso vendedor, si aparece un comprador, enséñele un precio de 2004 o incluso inferior. Quizás así no se espante. Usted no ganará mucho, o incluso puede que la operación sólo le sirva para perder menos, pero piense en su piso vacío el año que viene, con la economía española retrocediendo un 1 por ciento, un millón más de parados y la "rara avis" del inversor posándose en el cartel de su vecino que sí se atrevió a rebajar de golpe antes de que fuera demasiado tarde y la L de los precios inmobiliarios se convierta en una enorme mayúscula.