Los consumidores recriminan al Supremo su doctrina sobre gastos hipotecarios
La decisión del Tribunal Supremo de repartir los gastos hipotecarios de notaría, gestoría y registro entre los bancos y sus clientes ha suscitado de nuevo las protestas de hipotecados y asociaciones de consumidores que denuncian que esta doctrina contradice la nueva ley hipotecaria, cuya entrada en vigor se prevé para marzo.
La decisión del Tribunal Supremo de repartir los gastos hipotecarios de notaría, gestoría y registro entre los bancos y sus clientes ha suscitado de nuevo las protestas de hipotecados y asociaciones de consumidores que denuncian que esta doctrina contradice la nueva ley hipotecaria, cuya entrada en vigor se prevé para marzo.
Vuelve la polémica sobre los gastos hipotecarios. Esta vez emanada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) al dictar una serie de sentencias con las que ha fijado doctrina relacionada con la distribución de los gastos hipotecarios entre los bancos y sus clientes. Según el Alto Tribunal, los gastos de notaría y de gestoría deben repartirse entre ambas partes, dependiendo de quién se beneficie de ellos. Mientras que la inscripción de la hipoteca en el registro debe pagarla el banco y la de cancelación el hipotecado. Además, no considera que la comisión de apertura de una hipoteca sea abusiva. Esta doctrina contradice lo establecido en la futura ley hipotecaria, que tiene que ser ratificada por el Senado y cuya entrada en vigor se prevé en marzo, que dice que son los bancos los que tienen que asumir todos los gastos hipotecarios a excepción del de tasación.
«La decisión del Supremo de repartir los gastos de constitución de una hipoteca entre clientes y bancos es, cuanto menos, desconcertante. Sin entrar en fundamentos de derecho, resulta muy chocante encontrarse con una jurisprudencia que contradice, en algunos aspectos, lo que en las próximas semanas se espera que apruebe el Senado», afirma Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto, refiriéndose a la nueva ley hipotecaria.
Tampoco desde la asociación de consumidores Adicae están de acuerdo con la decisión del Alto Tribunal, ya que según su presidente Manuel Pardos, «el Supremo se ha degradado forzado por la banca y ha perdido la confianza de los ciudadanos y de los consumidores».
También la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) critica la medida y argumenta que con el reparto de los gastos hipotecarios del Supremo, «los consumidores salen perdiendo, pues la cuantía que pueden reclamar es solo una pequeña parte de los gastos que pagaron».
REPARTO DE GASTOS
Según la Sala de lo Civil del TS, los costes del notario correrán a cargo del banco, del cliente o de ambos dependiendo del documento que requiera de la intervención notarial. Respecto a la escritura de la hipoteca y su modificación, los gastos se repartirán entre el banco y el cliente al cincuenta por ciento, pero en caso de solicitar una copia, el coste recaerá en quien la pida. El importe de cancelación deberá ser asumido por el cliente porque, a juicio del Supremo, es a este a quien le interesa que el trámite se lleve a cabo.
Los gastos del registro también recaerán en el banco o en el cliente dependiendo del trámite que se haga. La inscripción de la hipoteca se realiza a favor de la entidad bancaria por lo que ella correrá con los gastos. Mientras que la inscripción de la escritura de cancelación de la hipoteca interesa al cliente y él tendrá que pagarla. Los gastos de gestoría deberán dividirse a partes iguales entre el banco y el hipotecado.
Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) el Supremo establece que corre a cargo del hipotecado. Pero para las hipotecas que se hayan concedido a partir de noviembre de 2018, fecha en que entró en vigor el decreto ley por el que se modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es la banca quien debe pagar este tributo.
Según afirman desde la OCU, tras el dictamen del Supremo, los millones de hipotecados españoles que lo hayan pagado antes de esta fecha no podrán reclamarlo ni recuperarlo. «Ahora el Supremo establece que los consumidores solo podrán reclamar, aproximadamente, la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día, excluido el IAJD, que es el gasto de mayor cuantía», señalan.
Aseguran que si la suma total de gastos de constitución de una hipoteca de 150.000 euros constituida en 2014 en una comunidad autónoma con un tipo impositivo del IAJD del 1,5 por ciento ascendía a más de 6.000 euros, con los actuales criterios del TS, en la práctica, el consumidor podrá recuperar poco más de 700 euros. Por lo que la medida del Supremo «desincentiva las reclamaciones judiciales y respalda los abusos de la banca, puesto que en muchos casos a los consumidores no les interesará recurrir a la vía judicial para recuperar lo pagado de más, ya que la limitada cuantía de lo reclamado, inferior a mil euros, no compensaría por los elevados costes de tiempo y dinero que supone».
Por su parte, Patricia Suárez, presidenta de la Asociación Usuarios Financieros (Asufin), considera que con estas medidas «el Supremo, una vez más, dicta una sentencia salomónica y no zanja el debate sobre los gastos hipotecarios, todo lo contrario». A su juicio, la nueva doctrina «perjudica a todos los hipotecados que hemos pagado unos costes de formalización de hipoteca en virtud a una cláusula abusiva, puesto que no podremos cobrar todos los importes, sino una parte de ellos».
COMISIÓN DE APERTURA
También el Supremo establece que la comisión de apertura de una hipoteca no es abusiva porque no es ajena al precio de préstamo, «por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales», establece.
Esto contradice las sentencias de los jueces de primera instancia que hasta ahora están dando la razón a los hipotecados y haciendo que el banco les devuelva el cien por cien de la comisión de apertura. Para Patricia Suárez, «por definición, toda comisión debe corresponder a un servicio prestado y, aún aceptando que se está prestando un servicio, el coste debería ser fijo y no un porcentaje del importe prestado, puesto que el trabajo desempeñado es el mismo».
La doctrina del Supremo también contradice lo establecido en la futura ley hipotecaria. Según esta, son los bancos los que tienen que asumir todos los gastos hipotecarios a excepción del de tasación. Si se aprueba tal y como está y son los bancos los que deben asumir la mayoría de los gastos, el reparto establecido por el Supremo solo tendrá impacto sobre aquellas hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor de la nueva norma, que se prevé para marzo.
CONSECUENCIAS
Las asociaciones de consumidores son unánimes al manifestar que la doctrina del Supremo no es la solución al problema de los gastos hipotecarios. A juicio de Patricia Suárez, «desgraciadamente seguimos en una incertidumbre jurisprudencial. Muchos juzgados seguirán la doctrina del Supremo, pero otros no lo harán y seguirán devolviendo todos los importes. Esperamos que los jueces plateen una cuestión prejudicial para zanjar el tema, desgraciadamente, entre medias muchos procedimientos habrán devenido firmes y ya no se podrá hacer nada».
Desde Adicae son más tajantes sobre el dictamen y aseguran que el Supremo «ahonda en su descrédito al no defender a los consumidores». Según Manuel Pardos, «parece que entre la banca y el Tribunal Supremo se están empeñando en que no contratemos hipotecas o solo las firmen los ricos o los del dinero negro que compran viviendas para fondos buitre».
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