La factura de los productos vinculados a la contratación de una hipoteca que puede exigir el banco
El coste de los productos asociados a una hipoteca es uno de los aspectos que más puede encarecer una hipoteca
En un contexto como el actual, la cuota mensual no siempre refleja el coste real de una hipoteca. Los seguros, las comisiones bancarias y otros servicios son solo algunos de los servicios a mayores que pueden encarecer la operación y reducir el ahorro que ofrecen las bonificaciones.
Un encarecimiento que puede ser relevante a tener en cuenta, puesto que según los cálculos de Pablo Vega, experto en finanzas de Roams, estos productos pueden superar los 1.300 euros anuales en determinados casos, tal y como lo refleja el análisis realizado por el experto.
Es por ello que, antes de firmar, conviene comparar el coste total de las ofertas. Una hipoteca con un interés más bajo no siempre resulta más económica, y Vega explica que importante es comprobar cuánto se ahorra con la rebaja y cuánto cuesta mantener las condiciones exigidas por el banco.
¿Qué productos puede exigir en el banco?
Para comprender el impacto de este gasto, Vega explica que las entidades ofrecen reducciones del tipo de interés a cambio de cumplir determinados requisitos. Entre ellos pueden figurar la contratación de seguros, el uso de tarjetas, el mantenimiento de una cuenta o la instalación de una alarma.
Del mismo modo, también pueden incluir aportaciones a productos de ahorro, aunque estas cantidades no deben contabilizarse como un gasto por su importe íntegro, ya que siguen formando parte del patrimonio del cliente.
Conviene distinguir entonces entre los productos combinados, que permiten contratar el préstamo por separado, y los vinculados, cuya exigencia está prohibida con carácter general, salvo excepciones legales, entre las que se encuentran determinados seguros que el banco puede solicitar como garantía. La entidad, eso sí, debe informar de las condiciones y los costes de los productos, así como de la posibilidad de contratar la hipoteca sin ellos.
El precio de estos servicios varía según el producto y las características del cliente. Por ejemplo, influyen la edad de los asegurados, las coberturas contratadas y el capital protegido. Por tanto, las cifras de las ofertas bancarias sirven para ilustrar el desembolso, pero no representan una media del mercado.
Un coste de más de 1.300 euros anuales en productos asociados
Para ejemplificar esto, Vega utiliza el ejemplo comercial de CaixaBank, que permite observar el impacto de estas vinculaciones. La oferta incluye un seguro de hogar de 317 euros anuales y uno de vida de 265,61 euros. A ellos se suman 60 euros al año por la cuenta, 36 euros por la tarjeta y 52,03 euros mensuales por una alarma.
En conjunto, los productos alcanzan los 1.302,97 euros anuales, equivalentes a 108,58 euros al mes, además de la cuota hipotecaria. Unos importes que conviene destactar que se trata de cifras correspondientes a una simulación concreta, no precios garantizados para todos los clientes.
El efecto sobre el ahorro puede ser considerable. En este mismo ejemplo, la cuota mensual baja de 703,21 a 620,34 euros al aplicar las bonificaciones, siendo la rebaja de 82,87 euros. Sin embargo, la opción sin bonificar ya incluye el seguro de hogar y la cuenta, con un coste conjunto de 377 euros al año.
Al comparar ambos escenarios, los productos de la alternativa bonificada cuestan 925,97 euros anuales más. Ese sobrecoste equivale a 77,16 euros mensuales. Por tanto, de los 82,87 euros que se ahorran en la cuota, solo quedan unos 5,71 euros al mes después de descontar el gasto adicional.
No todas las bonificaciones compensan
No obstante, Vega explica que la rentabilidad de cada vinculación también depende del producto. En el ejemplo de CaixaBank, domiciliar los ingresos y recibos y cumplir los requisitos de uso de la tarjeta permite reducir el interés en 0,35 puntos porcentuales, mientras que el seguro de vida aporta otra rebaja de 0,35 puntos, mientras que el seguro de hogar y la alarma permiten reducirlo en 0,15 puntos cada uno.
En este ejemplo, la alarma ofrece un ejemplo ilustrativo. Cuesta 52,03 euros mensuales y permite rebajar el interés en 0,15 puntos. Para la hipoteca analizada, el descuento supone un ahorro aproximado de 12 euros al mes, por lo que quien la contratase únicamente para conseguir la bonificación pagaría unos 40 euros mensuales más de lo que ahorra. La situación cambia si ya tenía previsto contratar ese servicio.
Por ello, Vega invita a distinguir los gastos reales de las aportaciones a productos de ahorro. Si el banco exige ingresar dinero en un fondo de inversión o un plan de pensiones para bonificar el préstamo, esa aportación no equivale a un gasto, aunque el producto pueda tener comisiones, riesgos y restricciones de disponibilidad.
La importancia de comparar seguros y revisar las condiciones
Con todo ello, Vega recomienda antes de aceptar una póliza del banco solicitar presupuestos de otras aseguradoras o corredurías. Sin embargo, la comparación debe hacerse con productos equivalentes: en los seguros de vida hay que comprobar el capital asegurado y si la protección cubre únicamente el fallecimiento o también la incapacidad, mientras que en los de hogar deben revisarse las coberturas, las franquicias y las exclusiones.
Además, cuando el banco exige un seguro de daños del inmueble, debe aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras si ofrecen condiciones y prestaciones equivalentes, sin cobrar por analizarlas ni empeorar por ello las condiciones del préstamo. Esto no significa que cualquier seguro externo mantenga automáticamente las bonificaciones opcionales de la hipoteca.
Por último, es importante valorar cómo pueden cambiar los costes durante la vida del préstamo. Las primas de los seguros pueden variar y algunas condiciones exigen mantener determinados productos para conservar el descuento, por lo que es importante revisar tanto el desembolso inicial como los gastos que pueden surgir con el paso de los años.
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