Los aspectos clave a negociar con el banco al contratar una hipoteca

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çA la hora de buscar una vivienda, las condiciones de una hipoteca no tienen por qué ser definitivas. El cliente puede negociar distintos aspectos del préstamo para reducir su coste y adaptarlo a sus necesidades. Pero para poder hacerlo, debe ser consciente de los aspectos clave a tener en cuenta.

En este sentido, el margen dependerá de su perfil financiero, del riesgo que represente para el banco y de la rentabilidad que la entidad espere obtener, también mediante los productos asociados. Aspectos de los que habla Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash.

El experto asegura que negociar antes de firmar puede permitir ahorrar dinero a corto y largo plazo. Sin embargo, no todas las condiciones tienen la misma importancia para cada comprador. Por eso, Riera marca un total de 7 aspectos clave a identificar antes de la negociación.

Interés, comisión y apertura, primeras claves

El primero de ellos es el tipo de interés, al que cataloga como uno de los elementos más importantes, ya que una pequeña rebaja puede suponer un ahorro considerable durante la vida del préstamo. En las hipotecas variables y mixtas, la negociación suele centrarse en el diferencial sobre el euríbor o en el interés fijo inicial. En este ámbito, los clientes con un buen perfil financiero o con ofertas alternativas tienen más margen para conseguir mejoras.

El segundo punto destacado por Riera tiene que ver con la comisión de apertura. Si bien es cierto que muchos bancos ya no cobran esta comisión, en los casos en los que sí aparece en la oferta, el cliente puede intentar que la entidad la elimine para reducir los gastos iniciales, aunque no siempre podrá conseguirlo.

El tercer punto consiste en la amortización anticipada, una condición que cobra especial importancia para quienes prevén adelantar dinero para devolver parte del préstamo o vender la vivienda en pocos años. Es posible negociar una comisión del 0 %, pero la ley también establece límites máximos que varían según el tipo de hipoteca, con ejemplos del 0,25 % o el 0,15 %.

Cambios, productos asociados y financiación

Otro aspecto clave tiene que ver con las comisiones de novación y subrogación, o, lo que es lo mismo, pos hipotéticos costes de modificar las condiciones del préstamo o trasladarlo a otra entidad. El margen puede ser mayor cuando un banco intenta captar a un cliente antes de la firma o retenerlo si ya tiene contratada una hipoteca.

Por otro lado, el experto habla de los productos asociados. En este sentido, algunas entidades ofrecen un interés más bajo a cambio de contratar seguros, cuentas o tarjetas. Sin embargo, esta vinculación no siempre compensa, ya que el ahorro obtenido en los intereses puede ser inferior al coste de los productos adicionales. Por eso, conviene intentar reducir estas obligaciones.

Hace hincapié también en el porcentaje de financiación. En este ámbito, lo habitual es que el banco preste hasta el 80 % del valor de tasación o de compraventa, mientras que conseguir una financiación del 90 % o superior es posible en determinados casos, aunque resulta más difícil. Al asumir un riesgo mayor, la entidad puede exigir un interés más alto o garantías adicionales.

Por último, Riera habla del plazo de devolución, que influye tanto en la cuota mensual como en los intereses totales. El máximo habitual es de 30 años, aunque algunos bancos llegan a ofrecer plazos de hasta 40, y explica que alargar la hipoteca reduce el pago mensual, pero aumenta los intereses acumulados.

¿Qué se puede negociar según cada perfil?

No obstante, como no existe una hipoteca perfecta para todos, sino que depende de condiciones concretas, Riera recomienda establecer una lista de prioridades y valorar qué contrapartidas se está dispuesto a asumir.

Los clientes con ingresos altos, estabilidad laboral y pocas deudas deberían centrarse en rebajar el tipo de interés y reducir la vinculación. Su solvencia aumenta las posibilidades de acceder a una hipoteca con condiciones preferentes.

Quienes tienen pocos ahorros pueden priorizar una financiación superior al 80%, aunque eso implique aceptar un interés algo más elevado. Para conseguirla, puede ser necesario aportar un avalista o una garantía adicional.

En el caso de los autónomos o las personas con ingresos variables, el banco puede percibir un riesgo mayor. Por ello, interesa negociar condiciones que aporten flexibilidad, como comisiones reducidas y una amortización anticipada barata.

Por último, quienes prevén vender la vivienda en pocos años deberían prestar especial atención a la comisión por amortización anticipada. Intentar fijarla en el 0% permitiría cancelar el préstamo sin esa penalización.

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