La factura a largo plazo de firmar una hipoteca con aval

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Comprar una vivienda sin disponer de ahorros suficientes es una tarea casi imposible en 2026. Es por ello que, muchas personas, para poder afrontar el coste de la entrada de la vivienda, optan por recurrir al aval público.

Este hecho se trata ni más ni menos que de una garantía que permite financiar hasta el 100 % del inmueble, pero cuenta con algunos aspectos clave a tener en cuenta. Por ejemplo, que el hecho de ser beneficiario de este aval no elimina el coste de pedir prestado una cantidad mayor.

Ahora bien, es una realidad que, a día de hoy, recurrir a esta opción puede suponer una gran ventaja para un hipotecado. Un análisis de Pablo Vega, experto en finanzas de Roams, compara dos operaciones para una misma vivienda de 200.000 euros y muestra cómo cambia el gasto hipotecario cuando el comprador aporta una entrada de 40.000 euros o recurre al aval del Estado.

Una comparación con misma edad, mismos sueldos y mismas condiciones

Para ello, Vega utiliza un ejemplo que parte de dos compradores menores de 35 años. Ambos ingresan 2.500 euros netos al mes, no tienen otras deudas y cumplen los requisitos para acceder a la garantía pública, incluido el límite de ingresos de su provincia.

Entre ellos, la única diferencia es que uno dispone de los 40.000 euros necesarios para la entrada y el otro carece de esos ahorros. Sabiendo esto, el primero contrata una hipoteca convencional de 160.000 euros, equivalente al 80 % del precio de la vivienda, mientras que el segundo utiliza el aval estatal para financiar los 200.000 euros, es decir, el valor completo del inmueble.

Para comparar ambas operaciones, Roams utiliza un interés fijo del 3,03 %, el tipo medio de las nuevas hipotecas fijas en julio según el INE, y un plazo de amortización de 30 años. De este modo, las diferencias responden al importe solicitado y no a cambios en el interés o en la duración del préstamo.

Una diferencia de 169 euros al mes por financiar el 100 %

Sabiendo todo ello, Vega inicia la comparativa: en el caso del comprador con ahorros, la cuota mensual asciende a 677 euros. Para quien recurre al aval y financia el 100% del precio, el pago aumenta hasta los 846 euros. Son aproximadamente 169 euros de diferencia al mes, y unos 2.030 euros adicionales al año.

La diferencia también se refleja en el coste total. El comprador que aporta la entrada pagaría 83.777 euros en intereses durante los 30 años de hipoteca. En cambio, el que financia toda la vivienda abonaría 104.721 euros, siendo la distancia entre ambas cantidades de hasta 20.944 euros.

En términos relativos, los intereses representan el 41,9 % del precio del inmueble en la operación sin aval, frente al 52,4 % en la que recurre a la garantía pública. La cuota del segundo comprador es aproximadamente un 25 % superior, pese a que ambos disfrutan del mismo tipo de interés y del mismo plazo.

La razón es que el aval no abarata directamente el préstamo. Permite acceder a una financiación mayor, pero el comprador debe pagar intereses por todo el capital prestado, incluido el tramo que supera el 80 % habitual, lo que marca esta notable diferencia.

Mayor cuota y menos margen financiero

Las diferencias también afectan a la capacidad de pago. Con unos ingresos netos de 2.500 euros mensuales, el comprador que pide 160.000 euros destina el 27,1% de su sueldo a la hipoteca. En el caso de quien financia los 200.000 euros, la tasa de esfuerzo sube al 33,9 %, cerca del 35 % que suele considerarse un límite prudente.

Además, los dos perfiles no son idénticos desde el punto de vista bancario. Haber acumulado 40.000 euros demuestra una capacidad de ahorro y de formación de patrimonio que el otro comprador no necesariamente acredita. Esto se debe a que el aval reduce la exposición del banco al riesgo adicional, pero no elimina la necesidad de evaluar la solvencia del solicitante.

Sin embargo, Vega explica que tampoco hay que dar por hecho que una hipoteca con aval tendrá un interés más alto o exigirá más vinculaciones. Cada entidad sigue valorando la capacidad de pago y las características de la operación, por lo que las condiciones pueden variar.

¿Qué ocurre si el banco aplica un interés más alto?

Vega plantea un segundo escenario hipotético en el que la entidad aplica al préstamo con aval un interés 0,25 puntos superior: un 3,28 %, frente al 3,03 % de la hipoteca convencional. No se trata de una oferta concreta de ningún banco, sino de un supuesto para medir el efecto de unas condiciones más exigentes.

En ese caso, la cuota de la hipoteca con aval ascendería a 874 euros mensuales, frente a los 677 euros del préstamo sin aval. La diferencia en este caso sería de unos 197 euros al mes y alrededor de 2.360 euros al año.

En este supuesto, los intereses totales alcanzarían los 114.535 euros, unos 30.758 euros más que en la operación con entrada, lo que supone un incremento del 37 %. De esa diferencia, aproximadamente 20.900 euros corresponden a financiar un capital mayor y otros 9.800 euros al interés adicional.

La tasa de esfuerzo llegaría al 35 % de los ingresos mensuales. Con unas condiciones más exigentes, el comprador se situaría justo en ese umbral, con poco margen para asumir un coste hipotecario superior.

Un aval que no cubre todos los gastos

Con ello, la conclusión señala que, aunque la garantía evita tener que aportar la entrada, no elimina la necesidad de disponer de ahorros. Los impuestos y los gastos de notaría y registro suelen representar entre el 10 % y el 12 % del precio de la vivienda, según la comunidad autónoma. Para un inmueble de 200.000 euros, eso equivale a entre 20.000 y 24.000 euros que el comprador debe tener disponibles.

Además, el aval tiene carácter temporal: según el ICO, permanece vigente durante los primeros diez años de la hipoteca. Su vencimiento no modifica la cuota del cliente, tal y como queda reflejado en el ejemplo, al cabo de una década la deuda pendiente rondaría el 76 % del valor inicial de la vivienda.

La conclusión de Vega apunta a que la garantía protege al banco, no al comprador. Si se produce un impago, la deuda no desaparece y la entidad puede reclamar las cantidades pendientes. Por eso, antes de recurrir al aval, la cuestión no es solo si permite comprar sin entrada, sino si el comprador puede asumir con holgura una cuota calculada sobre el 100 % del precio.

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