Así se ha disparado el precio de la vivienda en España en los últimos cinco años
Un estudio de Roams revela un encarecimiento de aproximadamente un 52,5 % en el último lustro
La subida del precio de la vivienda y el encarecimiento de las hipotecas han ampliado la diferencia económica entre quienes compraron un piso hace cinco años y quienes intentan hacerlo ahora. Algo que ya sabía todo el mundo, pero que ahora queda reflejado en cifras.
Y es que, en este sentido, los números son claros: un comprador que adquiriese una vivienda en junio de 2021 afrontaba un desembolso inicial y una cuota hipotecaria notablemente inferiores a los de quien realiza una operación equivalente en 2026. Un hecho del que habla hoy el experto en finanzas de Roams, Pablo Vega.
El experto analiza esta brecha tomando como referencia ambos momentos. El ejercicio mantiene constantes el porcentaje financiado y el plazo del préstamo para comparar cómo ha cambiado el coste de adquirir una vivienda similar. Y los resultados son claros.
Una vivienda equivalente cuesta un 52,5 % más cara
Para ello se apoya en el Índice de Precios de Vivienda del INE, cuyas cifras recalcan que, entre el segundo trimestre de 2021 y el segundo trimestre de 2026 el precio de la vivienda en España aumentó aproximadamente un 52,5 %.
Esto significa que un inmueble valorado en 200.000 euros en 2021 tendría un precio equivalente cercano a los 305.000 euros en 2026, si hubiese seguido la evolución media nacional del índice. Sin embargo, esta subida no se ha producido de manera idéntica en todas las viviendas, ya que la ubicación, el tipo de inmueble y su estado influyen en su evolución.
No obstante, gracias al IPV el experto sí puede establecer una comparación homogénea. En este sentido, asegura que el encarecimiento afecta al comprador incluso antes de solicitar financiación: si el banco cubre el 80% del precio, el cliente debe aportar el 20% restante con sus propios ahorros, además de los impuestos y otros gastos de la operación.
En 2021, adquirir una vivienda de 200.000 euros habría exigido disponer de 40.000 euros para cubrir la parte no financiada. En 2026, para un inmueble equivalente de unos 305.000 euros, la aportación ascendería a aproximadamente 61.000 euros. Con todo, la diferencia es de 21.000 euros adicionales, sin contar los gastos asociados a la compra.
Más capital aportado y mayores tipos de interés
Un encarecimiento que no acaba ahí, pues la brecha también se aprecia en las condiciones de financiación. En junio de 2021, el tipo de interés medio inicial de las hipotecas fijas sobre viviendas se situaba en el 1,91 %, según la serie histórica publicada por el INE.
Cinco años después, en junio de 2026, el promedio había alcanzado el 2,89 %, lo que significa que el tipo medio del conjunto de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,96%. Entre ambos momentos existe una diferencia de 0,98 puntos porcentuales en el tipo fijo medio.
De este modo, el comprador actual se enfrenta así a una doble presión. Necesita solicitar una cantidad mayor porque el inmueble cuesta más y, además, debe financiarla con un tipo de interés superior, por lo que el encarecimiento se aplica desde varios frentes.
Las ofertas comerciales también ayudan a contextualizar este cambio. En junio de 2021, COINC ofrecía tipos desde el 1,25% TIN a 10 y 15 años, mientras que Ibercaja rondaba el 1,30% TIN a 20 años, con condiciones de vinculación. Eran algunas de las propuestas más competitivas del mercado, no las condiciones disponibles para todos los clientes.
Un encarecimiento de hasta 472 euros mensuales por la misma vivienda
Con todo, la simulación de Pablo Vega mantiene una financiación del 80%, una hipoteca fija y un plazo de 25 años: el comprador de junio de 2021 habría adquirido una vivienda de 200.000 euros, aportado 40.000 euros de entrada y solicitado un préstamo de 160.000 euros al 1,91 %. La cuota mensual se situaría en aproximadamente 671 euros.
En junio de 2026, el inmueble equivalente costaría unos 305.000 euros. El comprador necesitaría aportar cerca de 61.000 euros y pedir al banco aproximadamente 244.000 euros. Por ello, con un tipo fijo medio del 2,89 % y el mismo plazo, la mensualidad ascendería a unos 1.143 euros.
La diferencia alcanza los 472 euros al mes, alrededor de 5.660 euros adicionales al año. La cuota sería aproximadamente un 70 % superior, por encima del incremento del 52,5 % registrado en el precio de la vivienda.
El resultado refleja el efecto combinado del encarecimiento inmobiliario y del coste de financiación. El comprador actual necesita más ahorro, solicita unos 84.000 euros adicionales y afronta una mensualidad sensiblemente mayor, lo que refleja la complicada situación que atraviesa a día de hoy un comprador.
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