Cláusulas abusivas en la hipoteca: así pueden ser reclamadas legalmente

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De entre los muchos aspectos a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca, no caer víctima de una cláusula abusiva desconocida es uno de los aspectos más desconocidos por parte de los nuevos hipotecados. Por ello, revisar una hipoteca antigua puede permitir detectar condiciones que perjudiquen al cliente.

Como os contamos recientemente de acuerdo con la información de Miquel Riera, experto financiero de HelpMyCash, la fecha de firma del préstamo es un primer elemento que conviene tener en cuenta. Si la hipoteca se contrató a partir de junio de 2019, es poco probable que contenga una cláusula abusiva debido a la protección de la actual ley hipotecaria.

Sin embargo, se si firmó antes de esa fecha y los hipotecados tienen dudas, la forma más sencilla de buscar posibles abusos es acudir directamente a la escritura de la hipoteca y revisarla con calma. No es necesario comprender todos los términos jurídicos, sino localizar los apartados relacionados con el tipo de interés, las comisiones, los gastos o el vencimiento anticipado.

El tipo de interés, el principal aspecto a revisar

De acuerdo con la información del experto, una de las primeras partes que conviene consultar es la relativa al tipo de interés. En este apartado pueden aparecer referencias a cláusulas suelo, IRPH o fórmulas poco claras para calcular el interés.

En este sentido, es sencillo: si el contrato determina que el tipo nunca puede bajar de una determinada cifra, aunque el euríbor se sitúe por debajo, puede existir una cláusula suelo por motivos contractuales.

Por otro lado, también hay que prestar atención al IRPH. Si en la escritura aparecen expresiones como “IRPH entidades”, “IRPH cajas” o “IRPH bancos”, el préstamo está referenciado a este índice. Lo mismo ocurre si aparece una descripción extensa del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito.

El siguiente apartado que debe examinarse es el de gastos y comisiones. Una señal de alerta puede ser que la escritura atribuya prácticamente todos los gastos de constitución de la hipoteca al cliente, incluidos los de notaría, registro, gestoría o tasación. En todos y cada uno de estos casos, Riera recomienda revisar si la entidad actuó con la suficiente transparencia cuando se contrató el préstamo.

Vencimiento anticipado e intereses de demora, otros temas clave

Otro punto importante es la cláusula de vencimiento anticipado. Hay que comprobar qué establece el contrato en caso de impago: si la escritura permite al banco dar por vencida toda la hipoteca por un pequeño retraso en el pago, puede existir un indicio de abusividad. También conviene revisar las condiciones relacionadas con los intereses de demora.

Riera recalca que unos intereses de demora muy elevados en comparación con el interés ordinario pueden ser otra señal que merezca atención, pues las hipotecas más antiguas requieren además revisar si existen referencias a divisas extranjeras.

En este sentido, el experto asegura que las hipotecas multidivisa han generado problemas en determinados contratos. Lo mismo ocurre con los redondeos al alza del tipo de interés, que también han dado lugar a conflictos en numerosas escrituras.

Con todo ello, la revisión del contrato permite, por tanto, localizar las condiciones que pueden resultar problemáticas. Pero detectar una posible cláusula abusiva no significa que desaparezca automáticamente, pues, una vez demostrado, es el cliente quien debe reclamar para conseguir su anulación.

¿Qué ocurre cuando una cláusula es considerada abusiva?

Ahora, surge la gran pregunta: ¿qué sucede cuando se concluye que si hay este tipo de cláusulas? Sencillo, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas y, por tanto, son ilegales.

En la práctica, esto permite al cliente reclamar la eliminación de la condición abusiva. La reclamación puede dirigirse contra el banco o plantearse ante los tribunales. El objetivo es que la cláusula desaparezca del contrato, y, además, cuando su aplicación haya provocado un perjuicio económico, el cliente puede reclamar la devolución del dinero que haya pagado por ella.

La vía para conseguirlo puede ser extrajudicial o judicial: la primera consiste en reclamar directamente ante la entidad, a la espera de su respuesta. En caso de no funcionar, la segunda opción supone acudir a los tribunales si el banco no acepta la petición.

Las dos vías para reclamar una cláusula abusiva

Más en detalle, el experto explica que la primera opción es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Para ello, el cliente debe enviar un escrito en el que solicite la eliminación de la cláusula y, si corresponde, la devolución de las cantidades cobradas como consecuencia de su aplicación.

Esta alternativa es más rápida, puesto que, con la ley en la mano, el banco debe responder en un plazo de un mes. Sin embargo, según la información de Riera, las entidades suelen rechazar estas reclamaciones, lo que puede obligar al cliente a continuar con el procedimiento.

Entonces se pasa a la segunda opción, y también la más habitual: acudir a los tribunales. En este caso, el cliente presenta una demanda ante el juzgado que corresponda. Y si el juez considera que la condición es abusiva, puede ordenar al banco que la elimine del contrato y que devuelva las cantidades cobradas indebidamente.

Esta opción tiene un inconveniente evidente: es más lenta. Los juzgados pueden tardar meses e incluso años en resolver las demandas. Además, la entidad puede recurrir la decisión ante instancias superiores. No obstante. Como contraparte, una sentencia firme favorable permite al cliente recuperar el dinero que corresponda.

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