Las cláusulas abusivas a evitar al contratar una hipoteca

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Firmar una hipoteca implica asumir un compromiso financiero durante muchos años. Por eso, conocer las condiciones incluidas en el contrato resulta fundamental, puesto que algunas cláusulas pueden generar un perjuicio para el cliente si fueron incorporadas sin explicar de forma adecuada su existencia o sus consecuencias.

Son muchos los casos y que pueden darse y, según Miquel Riera, experto financiero de HelpMyCash, una cláusula hipotecaria puede considerarse abusiva cuando el banco la incluye sin explicarla al cliente y esta le provoca un perjuicio. Puede suponer un coste económico, colocar al consumidor en una posición de vulnerabilidad o vulnerar sus derechos.

Por su parte, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios considera abusivas las condiciones no negociadas individualmente que, contra las exigencias de la buena fe, generan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.

En este sentido, en el mercado hipotecario español existen varias condiciones que han sido objeto de reclamaciones y de decisiones judiciales. Entre ellas, Miquel Riera destaca la inclusión de términos en hipotecas previas a 2019 como ‘suelo’, ‘gastos de formalización’, ‘vencimiento anticipado’, ‘multidivisa’ o ‘IRPH’, en cuyos casos puede existir la posibilidad de reclamar.

La cláusula suelo, una de las más variables

Otro aspecto importante recalcado por Riera gira en torno al hecho de que, cuando una cláusula no ha sido negociada de forma individual, el cliente debe poder conocer su existencia y contenido. Y para que sea válida, debe aparecer redactada de manera concreta, clara y sencilla.

En este sentido, una de las cláusulas más conocidas es la cláusula suelo. Esta establece un interés mínimo para una hipoteca variable. Por tanto, aunque el euríbor baje, el tipo aplicado al préstamo no puede descender por debajo de ese límite, siendo estas las bases fundamentales de esta cláusula.

El problema apareció cuando algunas entidades incorporaron estas condiciones sin explicar a sus clientes su existencia o sus consecuencias. Tras ello, esta práctica fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo. Si un préstamo contiene una cláusula de este tipo, el cliente puede reclamar su eliminación y la devolución de las cantidades pagadas de más por su aplicación.

Los gastos de formalización y la hipoteca multidivisa, en el foco

Del mismo modo, los gastos asociados a la formalización de una hipoteca también han sido objeto de reclamaciones. Esto se debe principalmente al hecho de que antes del 16 de junio de 2019, los bancos cobraban al cliente prácticamente todos los costes vinculados a la operación, entre los que estaban la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y los impuestos.

Sin embargo, esta práctica fue declarada abusiva por el Tribunal Supremo. En este sentido, de acuerdo con lo explicado por Riera, con la legislación anterior la entidad debía asumir todos los gastos de registro, gestoría y tasación, así como también debía hacerse cargo de la mitad de los gastos de notaría.

Del mismo modo, otra de las condiciones que puede generar problemas es la hipoteca multidivisa. Se trata de préstamos concedidos en monedas distintas del euro. El importe pendiente puede aumentar si la divisa extranjera se revaloriza frente a la moneda europea.

Al igual que en caso anterior, el Tribunal Supremo ha considerado abusiva esta cláusula cuando el cliente contrató el préstamo sin recibir una explicación suficiente sobre su funcionamiento. El riesgo asociado a la evolución de la moneda debía ser conocido por el hipotecado antes de asumir el préstamo.

Las dudas respecto al vencimiento anticipado

Otro foco de conflicto se encuentra en la cláusula de vencimiento anticipado, que permite al banco dar por terminado el contrato cuando el cliente deja de pagar varias cuotas. A partir de ahí, la entidad puede iniciar el proceso para embargar la vivienda.

Durante la crisis financiera iniciada en 2008, algunos contratos permitían activar esta condición cuando el hipotecado dejaba de pagar una sola mensualidad. Sin embargo, desde 2019 existe una regulación específica sobre el vencimiento anticipado que tiene carácter retroactivo, y supone que, independientemente de la fecha de la firma, el embargo solo puede producirse después de determinados niveles de impago.

Riera recalca que el mínimo se sitúa en 12 cuotas impagadas. Pero si ya ha transcurrido la mitad del plazo del préstamo, el límite aumenta hasta 15 cuotas. Si el banco envía un aviso de embargo antes de alcanzar ese número de impagos, el cliente puede reclamar para impedir que se aplique hasta cumplir el nivel establecido por la ley.

El IRPH, otra cláusula muy controvertida

Por último, Riera destaca al IRPH como otro de los términos que pueden aparecer en hipotecas antiguas. Se trata de un índice alternativo al euríbor utilizado para calcular el interés de determinados préstamos variables, incluidos algunas hipotecas.

Es cierto que, actualmente, las hipotecas referenciadas a este indicador son minoritarias. Sin embargo, algunos juzgados españoles de primera instancia han considerado abusivo su uso en determinados casos. Pero la realidad es que todo su argumento gira en torno a la transparencia.

Según esta interpretación, algunas entidades no explicaron correctamente al cliente que el coste de su préstamo podía ser superior al de una hipoteca vinculada al euríbor. Con ello, el IRPH ha sido objeto de distintas decisiones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo.

Aunque inicialmente estas resoluciones parecieron abrir la puerta a numerosas reclamaciones, la interpretación actual del Supremo es más restrictiva. Y en la actualidad, las cláusulas vinculadas al IRPH solo se están declarando nulas en casos concretos. Principalmente, cuando el banco no explicó adecuadamente cómo funcionaba el índice o utilizó fórmulas que no resultaban transparentes.

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