Qué es el suelo en los préstamos hipotecarios

El suelo de las hipotecas alude al límite establecido por
las conocidas como cláusulas suelo, de acuerdo con las cuales se establece un
interés mínimo a pagar en las cuotas de una hipoteca inmobiliaria.

Dicho límite mínimo opera en aquellas hipotecas
con tipo de interés variable; es decir, depende de la evolución de un
determinado índice, por lo general, el Euribor. Su aplicación implica que, pese
a una hipotética bajada de los tipos de interés del índice referenciado, la
tasa de interés aplicada por el banco no bajará más allá de un determinado
nivel.

Dicho suelo puede afectar al interés general cobrado en la
hipoteca o bien, únicamente a la parte variable del interés referenciado a un
determinado índice. Esto puede tener lugar cuando además del índice variable,
se establece un interés fijo.

El suelo de las hipotecas ha sido objeto de una gran
controversia durante los últimos años y no son pocas las veces que los
tribunales han considerado abusivas las cláusulas contractuales que los
establecían y regulaban.

La controvertida legalidad de los suelos hipotecarios

De acuerdo con la legislación y las explicaciones
facilitadas por el Banco de España, las cláusulas suelo no son ilegales per sé.
No obstante, las entidades bancarias están obligadas a informar de forma
adecuada a sus clientes acerca de las características y consecuencias de la
presencia de un suelo en sus préstamos hipotecarios. De lo contrario, dicha
cláusula podrá ser consideraba abusiva y anulada del contrato, como
consecuencia de un proceso antes los tribunales.

Para evitar este tipo de situaciones, se exige que las
entidades bancarias entreguen un folleto informativo con todos los detalles de
las condiciones del préstamo, expuestas de forma clara y precisa. El objetivo
no es otro que hacer más transparentes las implicaciones y consecuencias
financieras que acarrea firmar una hipoteca.

Nulidad de las cláusulas suelos en la jurisprudencia española

De acuerdo con la sentencia
de 9 de mayo del 2013 del Tribunal Supremo, la nulidad de las cláusulas
suelo se debe a la falta de transparencia que tuvo lugar durante el proceso
de contratación de la hipoteca. El tribunal entendió que la información
facilitada al cliente no era transparente ni explícita, y éste no podía
comprender de forma clara las consecuencias de dicha cláusula.

La consecuencia de esta sentencia fue la retirada de dicha
cláusula en 400.000 contratos del BBVA, alrededor de 90.000 hipotecas de
Novogalaica y más de 100.000 hipotecas de Cajamar.

Esta sentencia constituyó un punto de inflexión en el
tratamiento que las cláusulas suelo han recibido por parte de la jurisprudencia
nacional.

Los distintos nombres que se han dado al suelo hipotecario

Con el fin de evitar engaños o malentendidos, es fundamental
que conozcas la diversa terminología empleada por los bancos en su publicidad y
documentación contractual, para referirse a este concepto.

Además de cláusula suelo o suelo hipotecario, también se
utilizan expresiones tales como límite a la variabilidad del interés o
límites a la aplicación del interés variable.

Las demandas colectivas contra el suelo hipotecario

La crisis económica que sacudió los hogares de miles de
familias españolas puso en jaque la capacidad de éstas para hacer frente al
pago de las mensualidades de sus respectivas hipotecas.

La sucesiva pérdida de los inmuebles terminó por colmar el
vaso de los consumidores, así como de muchas asociaciones.

De acuerdo con cifras facilitadas por ADICAE (Asociación de
Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros), más de 100 entidades bancarias
llegaron a ser objeto de demandas ante los tribunales.

Entre las múltiples asociaciones que presentaron demandas
colectivas, se encuentran la propia ADICAE, FACUA (FACUA-Consumidores en
Acción), OCU (Organización de Consumidores) y AUSBANC (Asociación de Usuarios
de Servicios Bancarios).

Retroactividad de la anulación de las cláusulas suelo

Una de las preguntas que cabe hacerse es si la anulación de
una cláusula suelo que ha estado teniendo efecto, tiene carácter retroactivo;
es decir, si la entidad bancaria está obligada a devolver los intereses
cobrados de más como consecuencia de la aplicación del suelo hipotecario.

Pues bien, el Tribunal Supremo remitió una nota de prensa en
el año 2015, informando acerca de los detalles de su última sentencia, la cual
se hizo pública durante el mes de abril.

Efectivamente, de acuerdo con la sentencia y las
aclaraciones formuladas por el Tribunal Supremo, todas aquellas entidades cuyos
contratos hipotecarios habían sido objeto de modificación por la anulación de
la cláusula suelo debían devolver las cuotas cobradas con anterioridad al
fallo emitido por el propio tribunal en la última sentencia ya aludida, y
cuya fecha data del 9 de mayo de 2013.

Conclusiones finales

El suelo hipotecario y las cláusulas que lo regulan son un
recurso frecuentemente utilizado por las entidades bancarias para salvaguardar
los beneficios que pueden obtener con la emisión de las hipotecas.

Desgraciadamente, su utilización no sólo se popularizó sino
que, en muchos casos, se utilizó de una forma abusiva, tratando de engañar a
los consumidores y clientes.

Aún hoy en día, existen miles de casos congelados ante
los tribunales debido a la acumulación de demandas colectivas e individuales.
El riesgo de la aparición de sentencias contradictorias está dificultando mucho
todo el proceso y ha motivado que muchos bancos solicitaran la paralización de
los procesos en los que están involucrados a la espera de que las anteriores
demandas sean resueltas.

Esta argumentación tiene sentido desde el punto de vista
jurídico, dado que lo contrario no haría sino asfixiar a un sistema judicial ya
de por sí colapsado por la carga de trabajo; además de invertir recursos en
emitir sentencias que podrían terminar siendo contradichas por la
jurisprudencia.

Sin embargo, esta situación también ha dejado en una
situación de indefensión y vulnerabilidad a todas las familias afectadas, cuya
estabilidad económica depende fundamentalmente de la hipoteca que deben pagar
todos los meses.