La vivienda de lujo remonta de su traspié

Los ricos sortean mucho mejor la crisis, lo dicen las estadísticas, pero la vivienda de lujo en España, de acuerdo con datos de Iván Barrondo, de John Taylor, desde 2007 ha bajado, de media, un 30 por ciento. La diferencia respecto a otros segmentos de mercado, en los que ha llegado a secarse completamente el cruce de operaciones, está en que en los inmuebles de más alto nivel siempre ha habido transacciones, aunque en gran medida las hayan protagonizado clientes extranjeros. En John Taylor, sólo el 48 por ciento de los clientes son españoles. La remontada del mercado del lujo en España, por tanto, tiene mucho que ver con la demanda internacional, como la latinoamericana, que ha encontrado en España un lugar en el que invertir para preservar su capital de las devaluaciones de sus divisas, como ha detectado José Gregorio Faria, de Knight Frank.

Esa caída del 30 por ciento es una media que esconde, por ejemplo, que Caledonian, una promotora inmobiliaria que también comercializa, según Manuel Albarracín, nunca ha tenido que bajar los precios, debido a su prudente gestión durante todos los momentos del ciclo. En todo caso, desde el año pasado, asumiendo la bajada media, añade Barrondo, los precios no sólo han dejado de bajar, sino que comienzan otra vez a subir. Además, los propietarios ya no aceptan ofertas a la baja. Los precios que se ofertan son los que hay y el margen de negociación, en general, es pequeño. 

Si los valores de los inmuebles ahora son algo más bajos que antes de la crisis, las zonas estrella siguen siendo las de siempre: en Madrid, el Barrio de Salamanca, donde se concentra la demanda nacional y la extranjera, cada vez más abundante; Chamberí, con demanda local, porque su castizo nombre no ha llegado a otros países; así como las clásicas ubicaciones de viviendas unifamiliares, como La Moraleja, un lugar que sufrió porque la gente cambió el chip y de las viviendas con jardín y piscina rotó a pisos y apartamentos, más económicos, así como La Florida o Pozuelo, donde los compradores también son, básicamente, españoles. 

De acuerdo con Kilian González, de Engel & Volkers, la recuperación se centra en las grandes ciudades y en las mejores ubicaciones de la costa; fuera de esas zonas, lejos de Madrid, Barcelona, Valencia, San Sebastián, la Costa del Sol y la Costa Blanca, la situación es más difícil. 

Algunos expertos ven una importantísima recuperación. Por ejemplo el operador Lucas Fox, de acuerdo con el que la demanda de viviendas de lujo supera a la oferta en las zonas más exclusivas de España. «Su venta suele llevarse a cabo en cuestión de días», asegura la firma. José Gregorio Faria, de Knight Frank, añade que la oferta de viviendas en las mejores zonas de Madrid es escasa. 

¿Cuál es la vivienda que se busca?

La demanda repunta y la oferta es ya escasa. Pero, ¿qué es lo que se busca? Sobre todo pisos en edificios clásicos con precios por metro cuadrado que oscilan, según Barrondo, entre los 5.500 y los 8.000 euros, aunque haya excepciones por hasta 10.000 euros el metro cuadrado. Para viviendas entre los 800.000 y el millón de euros hay un importante volumen de compradores, afirma. «Es el núcleo de la demanda», asegura Barrondo. En principio, no parece un precio exorbitado, aunque sólo una minoría pueda pagarlo. Pero es que, como apunta Barrondo, «el lujo no es directamente proporcional al precio». «Una casa de 4 millones de euros es muy cara, pero igual no es de lujo», añade.

¿Qué es, entonces, el lujo? Lo determina, según este operador del mercado, la ubicación, la calidad, que el piso esté en una finca clásica («se le da mucha importancia al edificio, puede ser un 10 por ciento de su precio», aclara Barrondo). Aunque los áticos son la joya de la corona: hay mucha gente dispuesta a pagar un plus por vivir en uno, comenta Barrondo. Por lógica, hay muy pocos y el lujo también tiene mucho que ver con la escasez. Para Kilian González, lo que valora un comprador de viviendas de lujo es la localización, que sea 'prémium', así como la exclusividad de la propiedad, además de las vistas. Importa menos, en su opinión, la calidad de los materiales, dado que el comprador prefiere realizar una inversión para diseñarse su propia casa. «Su capacidad de inversión hace que lo pueda poner todo a su gusto», dice González. 

Para Manuel Albarracín, de Caledonian, el lujo no tiene que ver con dar el máximo número de metros cuadrados, sino con la calidad de los materiales y del diseño arquitectónico y por eso su firma trabaja con un estudio de Sao Paulo, el de Marcio Kogan, uno de los arquitectos de más renombre en el inmobiliario residencial. «Y esa calidad se presenta de manera sencilla y refinada, no de forma ostentosa ni aparatosa. Es una calidad que hay que saber apreciar», señala Albarracín, que también comenta que cada vez se le da más importancia a la sostenibilidad, al ahorro energético y a la protección del medio ambiente. 

De todas maneras, sí hay lujo por encima de los precios que señalaba Barrondo. Kilian González apunta, por ejemplo, que un piso de 250 metros cuadrados en el Barrio de Salamanca a la altura del Parque del Retiro puede costar a partir del millón y medio de euros. En opinión de Faria, el inmueble de lujo cuesta entre 6.000 y 12.000 euros el metro cuadrado y añade que generalmente un piso de lujo cuenta con 200 metros cuadrados, suele estar en una finca clásica y cuesta entre 1,5 y 3 millones de euros. Según González, los chalés a las afueras de las grandes urbes, en Madrid, en La Moraleja, El Viso (más centrado en la ciudad), Majadahonda o Pozuelo; en Barcelona, en Pedralbes, San Just y, en general, en la zona alta, pueden costar a partir de los 2 o 2,5 millones de euros. Manuel Albarracín, de Caledonian, detalla que ahora está a punto de entregar 21 casas en Pozuelo de Alarcón de diferentes tamaños entre los 900.000 y el millón y medio de euros y otras diez casas en Aravaca por 1,5 millones de euros. 

¿Hay oportunidades? 

¿Gangas (o relativas ofertas) en el sector del lujo? En opinión de Kilian González, la crisis ha reajustado las valoraciones y sí ha podido dejar precios interesantes en las zonas más 'descentralizadas', como en Lérida o en lugares de las afueras de Madrid con menor demanda de lujo. Pero, en líneas generales, José Gregorio Faria comenta que es difícil conseguir oportunidades en las mejores zonas porque escasea el 'stock' y, además, hay pocas promociones de obra nueva de alto nivel y, las que hay en marcha, son de muy pocas unidades, lo que hace que, en términos generales, se mantenga más el precio en este tipo de productos inmobiliarios que en otros que, en el fondo, son menos exclusivos y más intercambiables.

El lujo puede ser incluso más caro si es vacacional

¿Lujo en la vivienda vacacional? Los precios son muy diversos, afirma Kilian González, de Engel & Volkers: se pueden encontrar casas exclusivas a partir de 2,5 millones de euros, pero pueden llegar hasta los 25 millones de euros en Marbella o en Mallorca. 

Pero no todo es Marbella o Mallorca. El mercado del lujo también se mueve en otras zonas, como en Galicia. Javier Conde, de Inmofiestras, explica que si bien el mercado para viviendas de alrededor de 100.000 euros está cerrado, los inmuebles de entre 500.000 y 700.000 euros sí tienen compradores en localidades pontevedresas como Sanxenxo, Baiona o Vigo, así como en Oleiros (A Coruña). Pero la clave para que estas casas, muchas veces históricas, tengan salida en el mercado, es que deben estar cerca de grandes cascos urbanos y también de la playa. Algunas de estas casas históricas se ponen a la venta de manera forzada por herederos de familias ricas y hay posibilidad de encontrar oportunidades: inmuebles que podrían haber costado 1,2 millones antes de la crisis, ahora se pueden conseguir por entre 450.000 y 500.000 euros, aunque en la reforma puede tener que emplearse otro tanto. Son precios, de todas maneras, que están muy lejos de los más modestos que se manejan en Palma o Ibiza (entre 1,5 y 2 millones). 

Otro tipo de vivienda vacacional que está empezando a aflorar en el mercado son las grandes villas andaluzas, con precios que pueden oscilar entre los 3 y los 5 millones de euros. O incluso superiores, de hasta 30 millones de euros, según Faria. A las villas andaluzas hay que añadir, de acuerdo con Kilian González, los tradicionales cortijos de entre 800.000 y 15 millones de euros ligados a explotaciones agrícolas, pese a que ésta no sea su actividad principal. En Cataluña además están saliendo al mercado masías clásicas interesantísimas.

¿Uso propio o inversión?

La mayoría de quienes compran una vivienda de lujo lo hacen para disfrutarla ellos mismos, bien para vivir durante todo el año, bien para ir de vacaciones, como señala Manuel Albarracín, de Caledonian, tras un proceso casi de enamoramiento, y no tanto como inversión. Pero no hay que excluir la posibilidad de poner en alquiler la propiedad para sacarle rendimiento. Para Iván Barrondo, de John Taylor, es un mercado ágil y dinámico y puede proporcionar rentabilidades de entre el 3 y el 4 por ciento. José Gregorio Faria, de Knight Frank, apunta que hay negocio en el alquiler por temporadas, o vacacional, para familias que prefieren una casa de lujo a un hotel ídem.