Vivienda: otra vez en caída libre

Aunque parezca mentira, en el mercado inmobiliario español hubo brotes verdes. En abril de 2009, las transacciones de viviendas caían[…]

Aunque parezca mentira, en el mercado inmobiliario español hubo brotes verdes. En abril de 2009, las transacciones de viviendas caían a un ritmo interanual de casi un 50%. Pero, a partir de ese momento, comenzaron a recuperarse, es decir, a descender a menor velocidad, hasta que en septiembre del año pasado llegaron a crecer un 30% interanual. Incluso a principios de este año seguían una tendencia positiva. Posiblemente, los estímulos fiscales tuvieron mucho que ver: por un lado, el anuncio de la subida del IVA del 7% al 8% a partir del mes de julio del año pasado y, por otro, la noticia de que a partir de enero de 2011 se eliminaría la desgravación por compra de vivienda para la mayor parte de la población. Por eso, hubo personas que adelantaron sus decisiones de compra. Pero el contexto también ayudaba. Sobre todo en la segunda mitad de 2009 y principios de 2010, antes del estallido de la crisis de deuda. El mundo iba viendo el final de la recesión. Y, aunque con algo de retraso, también España. Volvía la confianza.

Desde hace unos meses, la situación ha vuelto a complicarse. Las transacciones cayeron más de un 30% en julio y en el segundo trimestre del año, según hemos conocido esta mañana, el precio de la vivienda libre bajó un 6,8% interanual, el mayor descenso de los dos últimos años.

Han desaparecido los incentivos fiscales. Y ésta es una primera explicación, la más facilona, para explicar la nueva debacle en la que se sumerge de nuevo el "ladrillo" español. Pero, posiblemente, a esta situación influye de manera sustancial la crisis de la deuda periférica que se ha convertido, según los propios funcionarios comunitarios, en una crisis sistémica. La infección de los bonos ha contaminado a los bancos, lo que implica que si el año pasado había poca financiación, ahora la disponible para hipotecas es muy inferior.

Los bancos no sólo no financian inmuebles, sino que tampoco dan crédito a ninguna otra actividad. Y los riesgos de una nueva recesión y a un nuevo repunte del paro son muy elevados. La confianza de los consumidores está en unos niveles muy deprimidos. Con este panorama, ¿quién va a atreverse a comprar una vivienda?

El Gobierno, viendo cómo estaba empeorando la situación, anunciaba hace unas semanas una rebaja del IVA para la compra de vivienda nueva del 8% al 4% hasta el 31 de diciembre. Pero las promesas electorales con vistas a los comicios del 20 de noviembre han metido mucho más ruido, lo que provocará que muchas compras se retrasen todavía más, porque el PP ha afirmado que prolongará la rebaja del IVA más allá del 31 de diciembre y que, además, recuperará la desgravación por adquisición de la primera vivienda.

Más paro, poco crédito, pesimismo sobre el futuro de la economía, incertidumbre fiscal... Pintan bastos en el mercado inmobiliario español. Y el golpe va a ser más duro de lo que hubiera sido necesario por la falta de realismo de los propietarios, tanto promotores como bancos y particulares. Hasta ahora, ninguno de ellos ha asumido rebajas realistas y, a partir de ahora la caída de precios  será en picado, incluso más de lo razonable. Más de lo que hubiera caído de adoptar una estrategia más inteligente y menos a la defensiva.

Hay analistas que consideran que el ajuste desde los niveles actuales tendrá que ser, de media, de hasta un 25%. Si nos fiamos de la estadística más fiable, la que elabora Tinsa, el precio de la vivienda ha caído algo menos de un 25%. Ello significa que debemos aceptar que el patrimonio inmobiliario de los españoles ha caído a la mitad desde el pico del ciclo. Lo mismo que el Ibex-35. ¿Si lo admitimos con normalidad en la Bolsa, como no ocurre lo mismo con el "ladrillo"?

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