El ajuste inmobiliario toca a su fin y se queda corto

El precio de la vivienda ya ha tocado fondo según se desprende de las estadísticas e informes de 2009, a falta de que se publique el índice de precios de la vivienda del INE. Pasando de largo de la polémica de cual fuente es más fiable todas constatan que la tendencia está cambiando. El pasado viernes, para el Ministerio de Vivienda el precio descendió un 6,3% en 2009, en línea con el cierre de año que difundió Tinsa, un menos 6,6% y algo más en lo que lo cifró la Sociedad de Tasación en un menos 5,5%. Sobre la mesa el ajuste desde los máximos de finales de 2007 oscila entre el 10 y el 15%, pero lejos de la saludable y esperada caída del 30% que están esperando la mayoría expertos.

El histórico de precios se empeña en llevar la contraria. Si se toman las referencias estancas con el dato anterior, apenas hay ligeros movimientos. Para Vivienda incluso los precios aumentaron respecto al tercer trimestre y en Tinsa se mantuvieron estables respecto al mes anterior. Además, se constata que algunas regiones la vivienda comienza a encarecerse. En 20 de las 51 provincias los precios subieron.

Hay más señales para pensar que las caídas han tocado a su fin. Las operaciones de compraventa de vivienda registraron el menor descenso desde que estalló la burbuja inmobiliaria. En noviembre se redujeron un 2,6%, una cifra significativa en comparación con los descensos vividos la mayoría de meses alrededor del 20% y síntoma de que algo está cambiando.

Los promotores desde el principio venían echando la pelota sobre el tejado de la banca para responsabilizar a la falta de financiación del parón del mercado inmobiliario. En este aspecto, el descenso del crédito hipotecario ha caído en picado, pero aparecen síntomas de revitalización. Así lo han sentido en los últimos meses la presidenta de Banesto, Ana Patricia Botín, en la cuentas de su entidad y de la misma manera lo ha expresado el máximo responsable del Banco Sabadell, Josep Oliu, anunciando que la inversión crediticia se recuperará en 2010. El presidente de la entidad catalana ha subrayado hace pocos días que el último año registraban 250 hipotecas al mes, pero de octubre a diciembre ha experimentado una subida sostenida de 800 hipotecas cercanas a las mil que realizaban antes de la crisis. Y para muestra un botón, las últimas emisiones de cédulas hipotecarias de BBVA y Santander.

Es cierto, que no todas las entidades abrirán el grifo de las hipotecas. Para algunas 2010 será una travesía en el desierto y bastante tendrán con sobrevivir y digerir los inmuebles que se les han atragantado durante estos años, especialmente alguna cajas de ahorro, pero entidades de referencia abrirán la ventanilla del crédito.

La clave para la evolución de los precios en el próximo año estará en la vivienda sin vender y su puesta en valor. El stock, que según distintas estimaciones se sitúa entre las 800.000 y un millón de unidades, apenas ha tenido salida y lo poco que ha drenado ha sido más por la reducción en la construcción de vivienda que por las ventas. Sólo hace falta echar un vistazo para observar el estancamiento que tiene el sector y la necesidad de un recorte de precio aún mayor. Se iniciaron un 70% menos de vivienda, se terminaron un 50% menos y se concedieron un 63% menos de visados de obra.

A todas luces parece claro que el ajuste en los precios es insuficiente con un poco de memoria para las subidas del 10% que registró la vivienda en 2005 y 2006, respectivamente, del 16% en 2004 y del 13% en 2003. Pero los precios no hacen por bajar.