¡Bien! ¡El fin de la desgravación acelera el ajuste en la vivienda!

Aunque en algunas regiones persiste, como en País Vasco y en Navarra, y en otras han conservado el tramo de[…]

Aunque en algunas regiones persiste, como en País Vasco y en Navarra, y en otras han conservado el tramo de deducción autónomica, como en las díscolas Comunidad de Madrid y en la Valenciana, el deseo del Gobierno era que desapareciera uno de los elementos más distorsionadores del mercado inmobiliario español: la desgravación por compra de vivienda, aunque no de manera indiscriminada, dado que se mantiene íntegramente para rentas anuales inferiores a los 17.000 euros y de manera menguante entre esa cantidad y los 24.000 euros. El contribuyente cree que esta bonificación fiscal va directamente a su bolsillo. Pero no: va directamente al del promotor, porque engorda el precio de la vivienda. Lógicamente, si el vendedor de cualquier bien tiene la sensación de que el poder adquisitivo de sus potenciales clientes aumenta, intentará que el precio de su producto suba, al menos, en la misma dimensión. De hecho, muchos expertos consideran que la bonificación fiscal por compra de vivienda es un factor no menor a la hora de explicar la pasada burbuja inmobiliaria. Así, numerosos organismos internacionales insistieron durante años sobre la necesidad de eliminar estos incentivos fiscales.

La tasadora Tinsa acaba de presentar su informe mensual sobre la evolución del mercado inmobiliarios del mes de enero. Y muestra que la caída de precios tomó velocidad en las cuatro primeras semanas de 2011. El descenso interanual es de un 5%, superior al de los dos meses anteriores, cuando la caída no llegaba al 4%. La misma Tinsa asegura que se está produciendo un reajuste en los precios para acomodarse a las nuevas reglas del juego del mercado.

Y ese nuevo escenario está determinado por dos factores: por un lado, que la renta disponible para comprar una vivienda se ha reducido. Algunos cálculos apuntan que, con una hipoteca media de una vivienda promedio, la desgravación acumulada es de alrededor de 30.000 euros. Por tanto, de media, un piso debería bajar esos 30.000 euros de aquí en adelante. El segundo factor que se ha dado cita para provocar una caída adicional de los precios es que, si un propietario cualquiera no fue capaz de vender su piso el año pasado, cuando se supone que tenía fecha de caducidad este incentivo fiscal y se le presentaba la última oportunidad para vender a un precio a su juicio decente, ahora le será todavía más difícil deshacerse de él, por lo que tiene que bajar más el precio.

De hecho, el efecto que pretendía incentivar la compra de vivienda poniendo fecha de caducidad a la desgravación ha sido muy limitado. Oferta y demanda han seguido sin casar. Y cuando se produce ese fenómeno, lo que ocurre es que el precio que se ha puesto a los pisos no es el correcto. Según Tinsa, desde máximos, el precio de la vivienda ha caído casi un 20%. Es, a juicio de Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, la estadística que más se acerca al ajuste real que ha registrado el mercado inmobiliario. Pero es un descenso aún muy insuficiente. El fin de la desgravación por compra debe ayudar a que la normalización del mercado inmobiliario se acelere. Y otra pista: según algunos analistas, en estos momentos, la oferta y la demanda se encuentran cuando al valor de tasación del inmueble, el que se supone refleja Tinsa, se le aplica una rebaja del 20%. ¿Es que el ajuste debe llegar a un 40% desde el pico del ciclo? Posiblemente.

La escasez de crédito circulante no puede seguir siendo una coartada que utilicemos para explicar que no hay ventas de viviendas. Éste es sólo un elemento más que debemos incluir en la fórmula para calcular el precio y que tira de él a la baja. Exactamente lo mismo que sucede con una tasa de paro que supera el 20%. O con unos salarios que muy previsiblemente acabarán ligados a la productividad y no a la inflación, como quiere Angela Merkel. Aunque, a cambio, los tipos de interés puede que no suban en un largo periodo de tiempo.

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