Subrogar y otras claves para reducir el impacto del euríbor en la hipoteca

La drástica subida del euríbor incentivará al hipotecado a cambiar de banco bien a través de la cancelación de la hipoteca o de la subrogación.

El último dato del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondiente a marzo de 2022 señala que ese mes se realizaron un total de 16.991 cambios registrales en las hipotecas.

Esta cifra es mayor que la registrada durante los dos primeros meses del año: 14.695 en enero y 15.338 en febrero.

Y la previsión de los expertos hipotecarios para los próximos meses (sobre todo a partir de abril cuando el euríbor volvió a tasas positivas) es que los datos del INE reflejen un aumento mayor de peticiones de cambio en las condiciones de las hipotecas.

El objetivo es lograr una hipoteca a tipo fijo, especialmente para aquellos hipotecados con los diferenciales más altos (cuyos créditos se firmaron alrededor de 2013) o una a tipo variable con mejores condiciones que las actuales.

Los costes que conlleva la subrogación y la cancelación

La subrogación por acreedor es un método a través del cual trasladamos la hipoteca que tenemos en un banco a otro que nos ofrece mejores condiciones, mientras que con la cancelación supone volver a la casilla de salida.

“La principal ventaja de este proceso es que no tenemos que empezar de cero con el préstamo, es decir, no será necesario pagar comisiones de apertura o volver a pagar intereses desde el principio, como sí pasa con la cancelación”, señalan desde iAhorro.

Además, desde la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019 es la nueva entidad quien asume la mayor parte de los gastos.

Un cliente que quiere cambiar su hipoteca a otro banco solo tendrá que pagar los gastos de tasación de la vivienda (425 euros, aproximadamente), en caso de que fuera necesario, la copia de escritura de la notaría (250 euros) y la comisión por subrogación, si la hubiera.

A ello habría que sumar una serie de comisiones dependiendo del año en el que se firmó el crédito. Estas comisiones varían desde el 0,25 por ciento para los créditos variables en los tres primeros años de vida y del 0,15 por ciento, los siguientes

En el caso de modificar las condiciones una hipoteca fija a cualquier otro tipo de hipoteca, la comisión por subrogación puede ser de hasta el 2 por ciento durante los primeros diez años y del 1,5 por ciento los siguientes.

En el caso de cancelación habría que sumar el coste de cancelación de la hipoteca (400 euros) y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede suponer el 2 por ciento del saldo hipotecario restante.

No obstante, Miquel Riera explica que si “se consigue un interés fijo más bajo con la contratación de una nueva hipoteca, es posible que esta opción salga más a cuenta a la larga que una novación o una subrogación”.

Por su parte, Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto, explica que la operación con menor coste es la novación.

2.000 euros de diferencia

iAhorro ha calculado que puede haber un diferencia de ahorro del 177 por ciento entre cancelar y subrogar para los bolsillos de los hipotecados que contrataran su hipoteca el año pasado y la cambiaran ahora. 

Al cancelar una hipoteca variable de 142.965 euros en 2022 se abonaría 2.862 euros, incluyendo gastos de tasación y el IAJD, mientras que al subrogarla por otra variable o una mixta con mejores condiciones costaría 1.032 euros, con los costes y comisiones que conlleva el proceso, es decir, 1.830 euros menos.

En ambos casos se han aplicado las comisiones máximas por legislación, insisten desde el comparador.

Eso sí, si se realiza una novación o subrogación de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo la comisión máxima a cobrar por parte del banco sería del 0,15 por ciento sobre el importe pendiente en los tres primeros años de vida del préstamo y, si la hipoteca firmó hace más de tres años, no se cobrará comisión alguna.

Asimismo, si se cancelara el cliente abonaría también 2.862 euros, mientras que subrogarla costaría 889 euros, es decir, 1.973 euros menos, según los cálculos de iAhorro.

Mejores ofertas en subrogación

Hay pocos bancos que ofrezcan abiertamente la posibilidad de cambiar una hipoteca variable al tipo fijo. Por ejemplo, Banco Santander o Kutxabank ofrecen subrogaciones, mientras que Openbank permite realizar esa modificación si se contrata su hipoteca fija, aclara Riera.

Ahora bien, "nos consta que la inmensa mayoría de las entidades pueden aprobar esta operación si el solicitante tiene un buen perfil (trabajo estable, buen sueldo, etc.). Conviene saber, eso sí, que los tipos fijos que ofrecen son cada vez más altos, por lo que es recomendable cerrar la operación cuanto antes", aconseja el experto de HelpMyCash. 

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