'ColonialAxiare', un nuevo gigante inmobiliario

Colonial lanzó el pasado lunes una opa (oferta pública de adquisición) por Axiare. Está dispuesto a pagar una prima sustancial con el fin de crear la segunda socimi más grande de España.

Oficinas de Colonial.

Colonial quiere ser un gigante inmobiliario. En Madrid y en toda Europa. Y sus planes de conquista inmobiliaria la obligan a pasar por caja y por los inversores. La socimi presidida por Juan José Brugera lanzó el pasado lunes una oferta pública de adquisición (OPA) por Axiare. A 18,50 euros la acción supondría valorar a la compañía de Luis Alfonso López de Herrera en casi 1.463 millones de euros. Es decir, por encima del precio que le asignaba el mercado a cierre del pasado martes 14 de noviembre y suponía pagar una prima del 13 por ciento sobre el precio al que cerró el viernes anterior al anuncio. Colonial había adquirido previamente al anuncio un 13 por ciento adicional (por 193 millones de euros) al 15 por ciento de Axiare que ya controlaba, por lo que la oferta se dirige al 71 por ciento de acciones restante, por un importe de 1.071 millones.

La reacción del mercado sentó bien al opado, Axiare, que arrancó la semana con una superior al 12 por ciento y cuyo precio en bolsa incluso llegó a superar el ofrecido por Colonial. Pero castigó al interesado, Colonial, porque un cálculo rápido dejaba claro que la caja actual de la socimi no bastará para hacerse con el 100 por cien de su objetivo. Y así lo confirmó la compañía. Colonial cerraría la transacción con apoyo en todos los frentes: con una ampliación de capital por 450 millones y una emisión de deuda de hasta 800 millones, que se reduciría con la venta de activos no estratégicos por valor de 300 millones de euros. 

¿Es una buena compra?

Pese a la corrección inicial de Colonial, los expertos valoran positivamente la operación. «Tiene bastante sentido y concuerda con la política de crecimiento de Colonial vía adquisiciones», explica Felipe López-Gálvez, analista de Self Bank. La socimi resultante sería un titán inmobiliario con una cartera dominante de oficinas. Sumando el gav (gross asset value, valor bruto de los activos) de ambas resultaría una cartera valorada en casi 10.000 millones de euros. Con los activos de Axiare, un 58 por ciento de la cartera del nuevo Grupo serían oficinas en París, un 27 por ciento en Madrid y un 10 por ciento en Barcelona. Al equipo de análisis de Bankinter le gusta esa mayor exposición a la capital española, «un mercado con mayor potencial de subida de rentas en el ciclo actual que París y Barcelona, los otros mercados en los que está presente Colonial». Además, Colonial tiene en mente que el 58 por ciento de la cartera, unos 564 millones, aún puede generar un valor adicional mediante el reposicionamiento y mejoras. 

Para Borja Rubio, jefe de brokerage en España de OreyiTrade, Colonial paga un precio «razonable respecto a lo que cotiza el sector y los múltiplos que se están pagando, tanto en Estados Unidos como en Europa».
En Magallanes Value Investors la noticia les pilló como inversores en ambos valores en la cartera del fondo de Iberia, «ya que consideramos que son las mejores en cuanto a equipo gestor y calidad de la cartera de activos», cuenta Iván Martín, presidente y director de inversiones. Teniendo en cuenta que la prima ofrecida excede notablemente el NAV (valor neto de los activos) publicado en más de un 20 por ciento, «para Colonial podría tener sentido por posibles sinergias y rotación de activos, y para los accionistas de Axiare representa un precio muy atractivo», defiende.

¿Qué se debe plantear el accionista?

A diferencia de otras operaciones corporativas, como el duelo de pujas por Abertis, los inversores poco pueden hacer ahora. El accionista de Colonial de momento tiene nulos datos sobre la ampliación de capital como para plantearse si acudirían o no. Aunque como destaca el equipo de análisis de Bankinter, hay importantes accionistas de Colonial que suscribirán 250 millones de la ampliación de capital a un precio de 7,89 euros por acción, «que puede ser considerado un precio de referencia». Es un precio ligeramente superior al que cerró el viernes anterior de la operación. 

Quien tuviera acciones de Axiare estaría de enhorabuena. Hay un claro consenso entre los expertos de que Colonial está pagando un precio muy atractivo. Como recuerda López-Gálvez, son máximos históricos para la compañía. Tampoco es que tenga más opción, ya que «son escasas las posibilidades que tienen los actuales accionistas de Axiare de seguir siéndolo», afirma el analista de SelfBank. En su opinión, lo más probable es que se acabe excluyendo de cotización y, lo quiera o no, acaben recibiendo 18,5 euros por sus títulos. La oferta de Colonial está condicionada a lograr el 50 por ciento 1 del accionariado y, teniendo en cuenta que ya posee el 28,79 por ciento, bastaría con que el 21,21 por ciento aceptaran para que esta saliera adelante. 

¿Y para quien no tenga a ninguna en cartera? Aún sería pronto para determinar. Si algo ha aprendido el inversor de Siemens Gamesa es que la suma de dos buenas compañías no siempre da un buen resultado. «Si bien es cierto que Colonial tiene mucho know-how, que gane más cuota de mercado y tamaño no le asegura la rentabilidad o mejora del beneficio, pues estamos hablando de un sector muy atomizado, no un oligoplio», recuerda Rubio. «De hecho, será complicado que la parte alta de su cuenta de resultados mejore por encima del doble dígito», añade. 

Como primeras valoraciones, entre el lunes y martes tras la noticia, cinco analistas consultados por Bloomberg han emitido una recomendación sobre Colonial. Dos, de Mirabaud Securities y Bankinter Securities optarían por vender. 

En Alantra se mantienen en neutral, pero con un precio objetivo de 8,55 euros. Y desde Société Générale y Kempen & Co. optarían por comprar ya que le dan un precio objetivo de 8,80 y 9,80, respectivamente.

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