La nueva ley hipotecaria se queda corta

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado por el Ejecutivo ha decepcionado a expertos y a consumidores. Creen que se ha dejado en el tintero aspectos esenciales como los gastos iniciales de las hipotecas, el contrato estandarizado o la vinculación. Algunos van más allá y dicen que con él el Gobierno beneficia a la banca.

Tras hacerse esperar un año y ocho meses, el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado el pasado viernes por el Consejo de Ministros no convence. La normativa, que traspone una directiva europea que tendría que haberse incorporado al ordenamiento jurídico español antes del 21 de marzo de 2016, busca reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia de las hipotecas pero, según los expertos y los representantes de los consumidores, con la nueva normativa siguen opacas.

Fuentes de Adicae señalan que las medidas aprobadas en el proyecto de ley buscan «el beneficio de la banca» y tras esta reforma «seguirán los desahucios y las cláusulas abusivas». Creen que la nueva ley «derivará toda la responsabilidad al consumidor y enmascara nuevos beneficios a la banca bajo la falsedad de una reducción de costes para los consumidores».

También Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto, señala que, a pesar de que algunas medidas de la norma «benefician» a los consumidores, «se queda corta» en muchos temas que se debería haber regulado, como el de los gastos iniciales de las hipotecas, «que podrían haber clarificado quién debería asumir qué»; la vinculación de productos y el uso del contrato estandarizado. Este no será de uso obligatorio, lo que, «habría sido muy deseable para mejorar su transparencia y su comprensión».

Tanto ella como los responsables de Adicae creen que el Ejecutivo, con esta nueva ley, busca beneficiar al sector financiero al abaratar el cambio de hipotecas variables a fijas, ya que «el propio Ministerio de Economía ha explicado en sus comunicaciones que se busca incentivar la conversión de préstamos variables a fijos y no es papel de un Gobierno incentivar ese tipo de elecciones, ya que dependen de las circunstancias de cada hipotecado. Solo se entiende esta medida como una forma de favorecer a la banca, ya que en un contexto de tipos bajos, el tipo fijo garantiza mayores ingresos a las entidades que el variable, de ahí que su estrategia comercial haya ido encaminada a potenciar el tipo fijo».

Sobre este tema, Santos González, presidente de Asociación Hipotecaria Española (AHE), señala que «el mercado, desde que los tipos están históricamente bajos, se inclina por la contratación de tipos fijos. Por tanto, el Ejecutivo va a favor del mercado».

ASPECTOS QUE CONVENCEN

No todo son críticas a la ley, Santos González la califica de «buena». En su opinión, «todo intento de mejora de la transparencia en la contratación y normalización jurídica de la cartera hipotecaria debe ser bien recibido».

Los expertos también reconocen que con el proyecto de ley se han producido avances respecto a los contratos hipotecarios, ya que abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato; tampoco la conversión de tipo variable a fijo pagará comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría. A estas medidas se suma que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales o del 2 por 100 del capital concedido durante la primera mitad de la vida del préstamo.

Otro aspecto que introduce la norma es el relacionado con las ventas vinculadas. Se prohíben las que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. 

A juicio de Estefanía González, respecto a la vinculación de productos «la situación se queda prácticamente como estaba, pero en lugar de hablar de productos vinculados, ahora se habla de ventas vinculadas. Los bancos podrán seguir bonificando sus hipotecas con distintos productos y, si el consumidor quiere acceder al diferencial más bajo, tendrá que 'entrar por el aro'».

TRANSPARENCIA

Mejorar la transparencia es uno de los pilares de la nueva ley, por ello, en la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación sobre oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. Durante esos siete días, el notario asesorará gratuitamente y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. 

¿ADIÓS A LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS?

Otro matiz positivo de la nueva ley es que podría terminar con las cláusulas abusivas. Según Estefanía González, «si no acaba con ellas, debería reducir al máximo su aparición en contratos, ya que los notarios y registradores no permitirán la firma de contratos con cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales».

Lo mismo piensa Santos González. En su opinión, «esta norma debe favorecer la normalización jurídica del mercado hipotecario, incluidas algunas cuestiones pendientes en los tribunales».
Ahora, la nueva normativa tendrá que superar el trámite parlamentario para su entrada en vigor, lo que podría implicar alguna modificación en su redacción final que convenza a los más críticos con la ley.

CÓMO AFECTARÁ LA NUEVA LEY A LOS HIPOTECADOS

Cambiar de hipoteca de tipo variable a fijo será más barato.

Se rebajan las comisiones por amortización anticipada. 

Se establecen más requisitos para llegar a la ejecución hipotecaria.

Los intereses de demora estarán limitados. 

La información precontractual será más completa. 

El consumidor tendrá que visitar al notario dos veces antes de firmar la hipoteca. 

Las hipotecas en divisas distintas al euro se podrán cambiar. 

Se creará un contrato estándar, pero su uso no será obligatorio. 

Quienes comercialicen hipotecas no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan.

PUEDE RECLAMAR LA CLÁUSULA SUELO AUNQUE LA HAYA RENEGOCIADO CON SU BANCO

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que establece que las cláusulas suelo abusivas tienen que anularse aunque los afectados hayan firmado un acuerdo con el banco por el que el afectado renunciaba total o parcialmente a percibir las cantidades que había pagado de más si el banco establecía una rebaja del tipo establecido como cláusula suelo en los contratos de hipoteca o su eliminación.

Esta sentencia, que abre la puerta a la reclamación de miles de consumidores, es considerada «muy positiva» por Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), ya que «muchos afectados por cláusula suelo aceptaron acuerdos con el banco porque estaban ahogados y querían seguir pagando su hipoteca, pero no estaban de acuerdo con la cláusula». 

Añade que «son muchos los consumidores que han firmado un acuerdo y ahora podrán iniciar acciones legales para poder eliminar definitivamente la cláusula o recuperar el dinero que abonaron de más».