Metagestión liquida sus posiciones en LAR Real Estate: "Hemos perdido la confianza"

La firma de inversión Metagestión ha liquidado sus compras en LAR Real Estate, socimi especializada en la gestión de centros comerciales. Según explican desde la gestora, "la destructiva gestión de capital que el equipo gestor de la compañía ha llevado a cabo estos años, la desalineación total con sus accionistas y sus continuos mensajes contradictorios, han convertido a LAR Real Estate en un activo no invertible". 

De acuerdo con Metagestión, las mayores dudas están respecto a la gestión del capital. "Al tratarse de un vehículo cotizado de reciente creación, no podíamos evaluar con certeza si la gestión de capital iba a generar o no valor para los accionistas del vehículo, pero lo último que esperábamos es que nos estuviéramos enfrentando a grandes destructores de valor", afirma Metagestión.

La primera alerta, dicen en la gestora, "nos saltó hace un año aproximadamente, cuando la compañía anunció una ampliación de capital con un pequeño descuento sobre NAV". Esta ampliación de capital "nos sorprendió por dos motivos: primero porque nos habían asegurado en anteriores reuniones que nunca harían una ampliación de capital por debajo de NAV y, segundo, porque no entendíamos la lógica de hacer la ampliación con ese descuento". 

Así las cosas, los gestores de Metagestión mantuvieron una reunión "de urgencia" con la compañía donde, dice la firma, "nos argumentaron que eran conscientes de que realizar esa operación por debajo de NAV podía suscitar dudas, pero que la calidad y rentabilidad esperada de los activos que iban a adquirir con el dinero de la ampliación compensaría la dilución ocasionada por la misma". Pese a la debilidad manifiesta de la argumentación, "decidimos mantener nuestra inversión en la compañía ante las buenas perspectivas del negocio y ante la promesa de que se trató de una situación excepcional que no volvería a repetirse. Adicionalmente, visitamos con la compañía el nuevo activo adquirido y decidimos esperar un tiempo prudencial para poder valorar si la operación iba a generar o no valor al accionista.

La segunda alerta, explica Metagestión, "nos apareció hace unos meses al revisar el cobro de la retribución variable por rentabilidad del equipo gestor de la compañía". Si bien es cierto que "éramos conscientes de que el componente fijo de la retribución del equipo gestor les incentiva perversamente a ganar tamaño sin importar la rentabilidad del accionista" (sucede con cualquier SOCIMI), gran parte del variable, aunque legítimo, "resulta a todas luces inmoral y desalinea totalmente a los gestores de LAR con respecto a sus accionistas", apunta la gestora.  

El motivo está en que el equipo gestor de la compañía se beneficia, a costa de sus accionistas, cada vez que realiza ampliaciones de capital. A la hora de hacer el cálculo de ese variable, se tienen en cuenta las rentas y el incremento de valor de los nuevos activos adquiridos con la ampliación de capital, pese a que estos mismos activos no están presentes en la base del cálculo (activos de cierre de ejercicio anterior). Esto ha permitido que en 2015 el variable del equipo gestor fuera de 7 millones de euros, fruto de obtener una rentabilidad bajo este cálculo superior al 15% en el año, pese a que la creación de valor para el accionista en el periodo fuera muy inferior por la importante dilución generada por la ampliación de capital.

El 7 de julio LAR anuncia una segunda ampliación de capital por debajo de NAV, esta vez con la acción cotizando con un 20% de descuento. "Una operación a todos luces injustificada y absolutamente dilutiva y destructora de valor para los accionistas de la compañía", insiste Metagestión. Ese mismo día, la compañía intentar lanzar un mensaje de tranquilidad entre sus inversores, argumentando que el precio de la acción se estaba viendo lastrado por las caídas del mercado y que no podían permitirse retrasar la compra de una inversión de calidad y rentabilidad indudable. 

"Al insistirles sobre la gran dilución que están causando a sus accionistas, la compañía cambia el discurso y se justifica diciendo que esta ampliación permitirá mejorar la liquidez del valor y así cerrar el descuento con el que cotiza sobre NAV", apunta Metagestión. Es entonces cuando la gestora solicita una reunión el lunes 11 de julio con Miguel Pereda, CEO del Grupo LAR, en donde, explica la gestora, recibieron como respuesta que las ampliaciones de capital por debajo del NAV se justificaban por la aparición de oportunidades de compra. 

"Daba la sensación de que no comprendían que al hacer una ampliación de capital por debajo de NAV se estuviera diluyendo la rentabilidad obtenida por los antiguos accionistas. El Consejo decide las inversiones exclusivamente en función de las rentabilidades que esperan obtener con esos activos y parece que el resto no les preocupe", explica Metagestión.

Por todo ello, termina Metagestión, "y pese al gran descuento con el que la acción cotiza sobre su NAV, entendemos que no podemos seguir siendo accionistas de una compañía en la que sus gestores, o bien no entienden cómo se debe gestionar el capital, o bien lo entienden y no les importa dañar continuamente a sus accionistas y beneficiarse a su costa".