Los requisitos clave para acceder a la hipoteca de una segunda vivienda
Conseguir una segunda hipoteca es una práctica habitual, pero existen ciertos requisitos a cumplir
En un mercado hipotecario como el actual, conseguir una hipoteca es una tarea cada vez más difícil. Sin embargo, existen personas con el poder adquisitivo suficiente como para buscar una segunda residencia en la playa o la montaña a pesar de estar inmersos en el pago de la hipoteca de su domicilio habitual.
Para este grupo de personas, las hipotecas para segunda residencia permiten adquirir un inmueble que no será el domicilio principal del comprador, pero suelen tener condiciones más restrictivas. Los bancos consideran que estas operaciones presentan un mayor riesgo de impago y, por ello, exigen más ahorros, mayores garantías de solvencia y plazos de devolución más cortos.
Según explica Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash, una segunda vivienda es cualquier inmueble residencial que se posee, pero que no se utiliza para vivir de forma habitual. Y a pesar de que el contrato de una hipoteca para segunda vivienda no es distinto al de un préstamo convencional, sus condiciones sí pueden variar.
Financiación menor y plazos más cortos
Por ello, según Riera, una de las principales diferencias está en la cantidad que presta la entidad. Y es que según afirma el experto, para comprar una segunda residencia, lo habitual es que el banco financie entre el 60 % y el 70 % del valor de compra o tasación, mientras que en una vivienda habitual, la financiación suele alcanzar el 80 %.
El porcentaje definitivo depende del perfil del solicitante, las características del inmueble y la entidad. Pero eso no es todo, ya que en este tipo de hipotecas también cambia el plazo para devolver el préstamo, pues las hipotecas para una segunda vivienda suelen ofrecer un máximo de 20 o 25 años, frente a los 30 años habituales en las destinadas a la residencia principal, pudiendo llegar, en algunos casos excepcionales, a un plazo de 40 años.
Por otro lado, Riera también explica que el interés también puede ser más elevado. Esto se debe a que algunas entidades ofrecen hipotecas específicas según la finalidad de la compra, con condiciones más económicas para una vivienda habitual y tipos más altos para una segunda residencia.
El motivo tras esta forma de operar es el mayor riesgo que asume el banco si el cliente atraviesa dificultades económicas y deja de pagar los gastos de un inmueble en el que no vive habitualmente, algo más probable a que incurra en impagos en su vivienda habitual.
Los requisitos que debe cumplir el comprador
Las exigencias de solvencia son otro aspecto importante. Para empezar, el comprador necesita disponer de más ahorros. Si el banco financia el 70 % del inmueble, deberá aportar el 30 % restante como entrada, cantidad a la que hay que sumar alrededor de un 10 % adicional para cubrir los gastos de compraventa.
En la práctica, esto significa que conviene tener ahorrado aproximadamente el 40 % del precio de la vivienda. Esta necesidad de capital propio es una de las principales barreras para quienes quieren adquirir una segunda residencia.
Por otro lado, la estabilidad laboral también resulta fundamental. Según Riera, el solicitante deberá llevar al menos dos años con un contrato indefinido, mientras que en el caso de los trabajadores autónomos, tendrá que acreditar ingresos estables durante los dos últimos ejercicios fiscales.
Además, la suma de las cuotas de todas sus deudas, incluidas las hipotecas y otros préstamos, no debe superar el 30 % de sus ingresos netos mensuales, ni tampoco acumular demasiados créditos vigentes ni tener impagos registrados en ficheros de morosidad.
¿Cómo pedir una segunda hipoteca si ya tienes una?
Con todo ello, la conclusión de Riera es clara: tener una hipoteca sobre la vivienda habitual no impide necesariamente comprar otra propiedad. Según explica, si la situación económica permite asumir una nueva deuda, existen tres alternativas para financiar la operación.
La primera consiste en solicitar una segunda hipoteca. El comprador mantiene el préstamo de su vivienda habitual y firma otro para adquirir el nuevo inmueble, siendo importante saber que cada operación tiene sus propias condiciones y su correspondiente cuota.
La segunda opción es ampliar la hipoteca actual mediante un acuerdo con el banco. El propietario solicita financiación adicional y destina ese dinero a comprar la segunda residencia. De esta forma, puede pagar ambas viviendas mediante una única mensualidad.
Por último, existe la posibilidad de unificar las dos viviendas en un nuevo préstamo hipotecario. Para ello, se contrata una hipoteca que permite cancelar la anterior y financiar la compra del segundo inmueble, utilizando ambas propiedades como garantía.
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